Zehn Jahre Kostenspar-Erfolge

(18.6.2007) Das Jahrzehnt der Wohnungsbau-Schwäche in Deutschland haben Bauherren genutzt, um bei der Planung und Bauausführung erhebliche Einsparungen zu realisieren. So wurden 2005 für den Quadratmeter eines Einfamilienhauses mit 1.227 Euro im Durchschnitt 8% weniger Baukosten veranschlagt als 1995. Dieser Rückgang ist bei allen Gebäudetypen spürbar, in den neuen Ländern sogar noch stärker als im Westen. Wie LBS Research mitgeteilt hat, hat sich der Sparkurs nach den vorläufigen Zahlen des Statistischen Bundesamtes 2006 jedoch nicht weiter fortgesetzt:

West-Ost-Unterschiede, das wird aus den Daten der amtlichen Genehmigungsstatistik des Jahres 2005 deutlich, gibt es offensichtlich nicht nur bei den Bodenpreisen, sondern auch bei den veranschlagten Baukosten. In Westdeutschland liegen laut Statistik die Quadratmeterpreise für Eigenheime inzwischen - je nach Gebäudeform - 6 bis 10 Prozent unter den Werten des Jahres 1995. Sie hätten damit ziemlich genau das Kostenniveau erreicht, das bereits vor zehn Jahren in den neuen Ländern anzutreffen war.

Gleichzeitig haben sich aber nach Information der LBS-Experten die Baukosten in Ostdeutschland mit einem Rückgang um 17 Prozent weiter überdurchschnittlich nach unten entwickelt. Bei den frei stehenden Häusern würden auf diese Weise im Osten mit 1.062 Euro pro Quadratmeter mittlerweile gut 18 Prozent weniger aufgewandt als im Westen (1.299 Euro). Wer mit mindestens einem Nachbarn "Wand an Wand" leben will, liegt in den neuen Ländern bereits deutlich unter der 1.000-Euro-Marke. Bei Doppelhäusern betrage der Preisabstand zum Westen über 20 Prozent, während er bei den Reihenhäusern knapp 18 Prozent ausmachte.

Da laut Statistik gleichzeitig in den neuen Ländern die Eigenheime im Schnitt um rund 15 Prozent kleiner ausfallen, hatten Bauherren dort insgesamt nur 72 Prozent der "Westpreise" zu veranschlagen: 129.000 Euro sind es im Osten nach Angaben von LBS Research, verglichen mit 179.000 Euro in den alten Ländern (jeweils ohne Grundstück und ohne Baunebenkosten).

Bemerkenswert ist nach Angaben von LBS-Experten, dass in den neuen Ländern der Anteil der frei stehenden Eigenheime deutlich höher ist als in den alten, wo Grundstücke knapper und teurer sind. So entschieden sich in den neuen Ländern 2005 lediglich noch 6 Prozent aller Bauherren (nach 16 Prozent im Jahr 1995) für das Reihenhaus. 86 Prozent (nach 69 Prozent im Jahr 1995) setzten dagegen auf das frei stehende Einfamilienhaus. Daraus wird nach Einschätzung der LBS Research deutlich, dass der Nachholbedarf an qualitativ gutem, individuellem Wohnen in den neuen Ländern immer noch nicht gedeckt ist.

In Westdeutschland sind die Anteile der Gebäudetypen dagegen deutlich stabiler geblieben. Auch 2005 nahm noch rund ein Drittel aller Bauherren mit den kosten- und (grundstücks-)flächengünstigeren Bauformen Doppelhaus und Reihenhaus vorlieb. Dafür nahmen die Wohnflächenansprüche deutlich zu. So wuchs etwa beim Reiheneigenheim innerhalb von zehn Jahren die Quadratmeterzahl im Schnitt von 116 auf 127 an, wodurch die veranschlagten Baukosten im Vergleich zu 1995 mit 141.000 Euro insgesamt kaum niedriger waren.

Nach Einschätzung von LBS Research geht damit eine sehr lange Zeit extremer Preis- und Kostenstabilität allmählich zu Ende. Die ersten vorläufigen Statistik-Daten für 2006 weisen für die geplanten Quadratmeter-Baukosten im Einfamilienhausbau erstmalig wieder einen leichten Anstieg um rund 1 Prozent aus. Auch die generelle Entwicklung der Baupreise im Wohnungsbau zeigt seit dem vergangenen Jahr einen spürbaren Aufwärtstrend. Es wird also für Bauherren immer schwieriger, auf gesteigerte Effizienz im Wohnungsbau und damit auf Begrenzung des Kostenanstiegs zu setzen. Das gilt erst recht dann, wenn die steigende Nachfrage nach Wohneigentum - wie die Wohnungsmarktforscher vorhersagen - schon bald nicht mehr durch das Angebot aus dem Gebäudebestand gedeckt werden kann und die Neubau-Anbieter in eine stärkere Marktposition geraten.