Forderungen des IVD an eine neue Bundesregierung

(5.7.2005) Der Immobilienverband Deutschland fordert stabile Rahmenbedingungen für die Immobilienwirtschaft nach der Bundestagswahl. Dies sei eine wesentliche Voraussetzung für wirtschaftlichen Aufschwung, für mehr Wachstum und Beschäftigung. Grundsätzlich brauche die Immobilienwirtschaft in der Zukunft keine steuerlichen Förderungen und Subventionen mehr, wenn in der nächsten Legislaturperiode tatsächlich eine umfassende Steuerstrukturreform umgesetzt würde. Für ein niedriges und einfaches Steuersystem befürwortet der IVD eine Verbreiterung der steuerlichen Bemessungsgrundlage. Damit einher geht nach dem Willen des Immobilienverbandes Deutschland eine umfassende Deregulierung des Miet- und Baurechts.

Insbesondere die steuerlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen müssen so ausgestaltet werden, dass sie verlässlich für Immobilieneigentümer und Investoren sind. In den einzelnen Bereichen fordert der IVD:

• Steuern

Altersvorsorge: Die Immobilie muss gleichberechtigt in die Altersvorsorge einbezogen werden. Dies kann durch den Umbau des bereits existierenden Rahmens (Riester-Rente) geschehen, wobei Sparer die Wahl haben sollen, auch bei der eigengenutzten Immobilie zur nachgelagerten Besteuerung zu optieren und dafür in der Investitionsphase die Schuldzinsen abzuziehen. Wenn die in das selbstgenutzte Wohneigentum eingebrachten Mittel fiktiv mit einem Standardsatz verzinst werden, dann steht zu Beginn des Rentenalters eine Bemessungsgrundlage für den steuerlichen Zugriff zur Verfügung.

Vertrauensschutz: Der IVD fordert: Schluss mit den rückwirkenden Steueränderungen. Die Praxis, steuerliche Rahmenbedingungen rückwirkend zu ändern - wie etwa zuletzt bei §11 EStG geschehen - verunsichert Investoren und ist Gift für die Immobilienwirtschaft. Steuerliche Neuregelungen dürfen sich nur auf die Zukunft beziehen und nicht rückwirkend die Dispositionen von Investoren in Frage stellen.

Besteuerung von Veräußerungsgewinnen: Die zehnjährige Spekulationsfrist ist ein Hemmnis für die Fungibilität der Immobilie. Die 1999 beschlossene Verlängerung von zwei auf zehn Jahren sollte zurückgenommen werden. Falls jedoch eine Neuregelung der Spekulationsfrist (§23 EStG) erfolgen sollte, bei der generell Veräußerungsgewinne steuerpflichtig werden, dann muss der Steuersatz moderat sein. Vor allem muss dann für alle Immobilien, die vor dem Inkrafttreten der Neuregelung erworben wurden, die alte Regelung gelten.

Erbschaft- und Schenkungsteuer: Eine Veränderung des Bewertungsgesetzes, welche faktisch zu einer Erhöhung der Erbschaft- und Schenkungsteuer für Immobilien führen würde, lehnt der IVD ab. Immobilien müssen im Vergleich zu Geldvermögen geringer besteuert werden, da die freie Disposition des Vermögens z.B. durch das soziale Mietrecht vielfach eingeschränkt ist.

Vermögensteuer: Der IVD fordert die endgültige Abschaffung der Vermögensteuer, die bei einer Wiedereinführung besonders Immobilieneigentümer treffen würde.

Anschaffungsnaher Aufwand: Der IVD fordert die Rücknahme der gesetzlichen Regelung zum "anschaffungsnahen Aufwand", da hierdurch notwendige Investitionen in die Instandhaltung von Immobilien behindert werden. Die Regelung, dass Instandsetzungsmaßnahmen, die in den ersten drei Jahren nach Erwerb einer Immobilie höher ausfallen als 15% des Kaufpreises, aktiviert werden müssen, verhindert notwendige Instandsetzungen und Modernisierungen des Wohnungsbestandes in Deutschland.

Grundsteuer: Wenn eine Reform der Grundsteuer erfolgt, dann darf diese auf keinen Fall zur Mehrbelastung von Eigentümern führen, zumal diese Mehrbelastung vor allem die Mieter treffen würde. Der sinnvollste Weg wäre eine Abschaffung der Grundsteuer, die eine Substanzbesteuerung darstellt.

Keine "Bürgerversicherung": Die so genannte Bürgerversicherung würde zu einer erheblichen Mehrbelastung von Immobilieneigentümern führen, da auch Vermietungseinkünfte sozialversicherungspflichtig würden. Der IVD wendet sich gegen Pläne zur Einführung einer solchen Bürgerversicherung.

Verlustausgleich: Falls eine Neuregelung des Verlustausgleichs erfolgen sollte (wie in §15b EStG vorgesehen), dann muss ausdrücklich klargestellt werden, dass der normale Erwerb einer Eigentumswohnung (auch plus Finanzierungsvermittlung usw.) nicht schädlich ist und dass gesetzlich festgelegte erhöhte Abschreibungen (z.B. §§7h/7i) nicht vom Verlustausgleichsverbot betroffen sind.

REITs: Schnellstmöglich sollten REITs (Real Estate Investment Trusts) eingeführt werden, damit den Anlegern eine international konkurrenzfähige Form der indirekten Immobilienanlage auch in Deutschland zur Verfügung steht. REITs sollten möglichst wenig reguliert werden, eine Börsennotierung sollte nicht vorgeschrieben sein. Die Aufdeckung stiller Reserven bei Einbringung von Immobilien in einen REIT sollten zu moderaten Steuersätzen erfolgen.

• Recht

Antidiskriminierungsgesetz: Das Antidiskriminierungsgesetz in der jetzt vom Bundestag beschlossenen Form wird zu einer Prozessflut und zu einem Ausbau der Bürokratie führen. Eine korrekte Umsetzung der EU-Antidiskriminierungsrichtlinie - ohne zusätzliche Regelungen und Erschwernisse - ist im Interesse der gesamten Wirtschaft, aber insbesondere auch im Interesse der Wohnungswirtschaft.

WEG-Gesetz: Die geplante Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes sollte zügig erfolgen, wobei zuvor noch eine Anhörung der Verbände der Immobilienwirtschaft erfolgen muss, um Korrekturen im Einzelnen durchzuführen.

Energiepass: Der geplante Energiepass soll lediglich der Information dienen und darf keine Rechtswirkung entfalten, denn ansonsten ist eine Prozessflut schon jetzt programmiert. Nur ein überwiegend verbrauchswertbasierter Energiepass ist sinnvoll.

Mietrecht: Eine Liberalisierung des deutschen Mietrechtes ist überfällig. Kappungsgrenzen und ähnliche Regulierungen müssen beseitigt werden. Die Liberalisierung des Mietrechtes ist im übrigen die logische Konsequenz aus dem Abbau von Steuervorteilen und Subventionen im Immobilienbereich.

Baurecht: Bürokratische Regulierungen wie etwa so genannte "Milieuschutzgebiete" (§172 Baugesetzbuch) müssen abgeschafft werden. Sie nützen niemandem und errichten nur unnötige Schranken für Investoren.

PPP: Die Voraussetzungen zur Durchführung von Public Private Partnerships sollten erheblich verbessert werden. Angesichts der Finanznot von Bund, Ländern, Städten und Gemeinden sollten bislang vom Staat realisierte Projekte künftig in PPP-Projekten realisiert werden.

• Transparenz und Verbraucherschutz

Statistiken: Der deutsche Immobilienmarkt leidet unter Intransparenz, weil über die wichtigsten Daten aus den Bereichen der Wohn- und Gewerbeimmobilien keine Statistiken geführt werden. Der IVD fordert die Schaffung einer gesetzlichen Grundlage für die Erhebung entsprechender Daten durch das Statistische Bundesamt.

Offene Immobilienfonds: Offene Immobilienfonds sollten im Interesse des Anlegerschutzes und der Markttransparenz verpflichtet werden, die von den Gutachtern erstellten Verkehrswertgutachten zu den einzelnen Immobilien zu veröffentlichen und Anlegerbeiräte einzurichten, die wirksam Kontrollfunktionen ausüben können.

Anlegerschutzverbesserungsgesetz: Die Regelungen des Anlegerschutzverbesserungsgesetzes zur BaFin-Prüfung geschlossener Immobilienfonds bringen lediglich mehr Bürokratie und bedeuten keinerlei Verbesserung des Anlegerschutzes. Das Gesetz sollte geändert werden und statt der jetzt beschlossenen Regelung sollte die Prospektierung geschlossener Immobilienfonds nach den Grundsätzen des Standards S4 des Instituts der Wirtschaftsprüfer verpflichtend werden.

Makler: Der IVD fordert die Schaffung von einheitlichen Berufszugangs- und Ausbildungsvoraussetzungen nicht nur für Immobilienmakler, sondern zugleich für Haus- und Wohnungseigentumsverwalter und Sachverständige angesichts der jüngst verabschiedeten Richtlinie des Europäischen Parlaments und des Rates über die Anerkennung von Berufsqualifikationen in Europa. Die überfällige Regelung des Berufsstandes auch in Deutschland ist ein wichtiger Beitrag zur freien Berufsausübung der deutschen Immobilienberufe in der Europäischen Union sowie zur Stärkung des Verbraucherschutzes.