Berliner Büromietenindex I. Halbjahr 2004

(6.5.2004) Der Berliner-Büromieten-Index wird seit 1998 insbesondere aus den statistisch relevanten Datenbankabfragen (derzeit ca. 2.100) auf berlin-bueros.de ermittelt. Die aktuellen, nicht beeinflussbaren Datenbankabfragen sollen dabei signifikante Aussagen für das aktuelle und das in ca. 3 - 12 Monaten stattfindende Marktgeschehen geben. Zur Absicherung der Daten werden zusätzlich allgemeine wirtschaftliche Indizes, Frühindikatoren, empirische Untersuchungen, Umfragen und Fachdiskussionen, Angebotsanalysen und Vertragsabschlüsse sowie weitere marktbestimmende Faktoren einbezogen.

aktuell macht der Berliner Büromietenindex folgende Ausagen

Der mit Index März 2001 erstmals prognostizierte und mit den nachfolgenden Indizes bestätigte deutliche Rückgang im Geschäftsklima und in der Preisentwicklung erreicht neue Tiefen. Hoffnungen auf eine Belebung des Büromarktes in Berlin, die noch aus der verstärkten Nachfrage im Sommer 2003 resultierten, wurden ab Herbst 2003 nicht erfüllt.

Zum Jahresende, spätestens bis März 2004, konnte aber die verstärkte Nachfrage aus den Sommermonaten in eine deutlich erhöhte Anzahl von Vertragsabschlüssen umgesetzt werden. Die ansonsten in einem Beobachtungszeitraum von 25 Jahren absolut zyklische und stabile Herbstnachfragespitze ist in 2003 weitgehend ausgeblieben.

Nach den derzeitigen Indikatoren ist nun auch die zyklische Frühjahrsnachfrage sehr verhalten. Als Reaktion hierauf, sind im Markt deutliche Signale für neue Preissenkungen zu erkennen. Grossplakatierungen und Grossinsertionen für Innenstadtobjekte - Miethöhen von EUR 5,-/m² tangierend oder sogar unterschreitend - deuten auf einen weiter verschärften Preiswettbewerb hin. Hiervon sind insbesondere "mittelstandsgeeignete" Objekte, mit einer hohen Vergleichbarkeit, nur durchschnittlicher qualitativer und technischer Ausstattung und uneffizienter Flächenaufteilung betroffen.

Die Dramatik der Preisentwicklung ist daran zu beurteilen, dass institutionelle Investoren, Fonds usw. die neue Preissenkungswelle initiiert haben, die ansonsten Garanten für langfristige Preisstabilität waren und eher zeitverzögert auf veränderte Marktverhältnisse reagiert haben. Zusätzlich darf die Nachfrage, die im Markt vorhanden ist oder generiert wird, nicht überschätzt werden. Sie resultiert u.a. aus bislang nicht gekannten, agressiven, preisargumentierten, Abwerbemassnahmen einzelner Maklerhäuser.

Das zielgenaue Vorgehen kann insbesondere diejenigen Vermieter treffen, die bei damaligen Vertragsabschlüssen, die Vertragslaufzeiten dem vermittelnden Makler offengelegt haben. Es ist somit tunlichst anzuraten, die Offenlegung von Vertragslaufzeiten in Provisionsvereinbarungen auszuschliessen.

Ausbleibende Vertragsabschlüsse begründen sich zunehmend auch daraus, dass Bestandsmieter zunächst zwar als Nachfrager auftreten, dann aber fast um jeden Preis im Mietobjekt vom bisherigen Vermieter gehalten werden. Somit wird eine ohnehin schon geringe Nachfrage nicht in Vertragsneuabschlüsse umgesetzt.

Der mittlere Nachfragepreis hat sich im Jahresvergleich um ca.9 % vermindert. Höchste Nachfragepreise für Büroflächen waren: EUR 15,- / m² mtl. Kaltmiete. Niedrigste Nachfragepreise waren EUR 3,50 / m² mtl. Kaltmiete.

Markttrends 1. Halbjahr 2004

• Seit Herbst 2003, fortgesetzt in 2004, weiterer Rückgang der Nachfrage.
• Selbst deutliche Preisreduzierungen schaffen keine neue Nachfrage.
• Kampf um jeden Mieter.
• Frühindikatoren deuten auf keine Belebung der Nachfrage hin.
• Trendwende nicht erkennbar. Keine Argumentation für kurz- bis mittelfristige Trendwende.
• Makler und Vermieter bieten, als Spiegelbild des Marktes, Objekte weiterhin nicht offensiv an.
• Gesteigerte Anzahl an Objekten im Preis-Dumping.
• Zunehmender Leerstand. Gründe: Standortschließungen, vermehrte Insolvenzen, nicht wahrgenommene Optionen für Flächenerweiterungen, Neubauten in Mitte.
• Weiter deutliche Zurückhaltung bei Nachfragen für Kleinflächen 50m² - 100m² . (Frühindikator)
• Weiterer Nachfragerückgang bei Loftflächen.
• Nachfragegründe: Substitution, Verkleinerung, Preisoptimierung oder "Aus besonderem Grund".
• Gute Büroqualitäten finden teilweise noch gute Mieterbonitäten.
• Einfache Büroqualitäten auch in Cityrandlagen tendieren zur Unvermietbarkeit.
• Kurze Vertragslaufzeiten und Sonderkündigungsrechte werden weiterhin verlangt.
• Deutlicher Personalabbau in den meisten überregionalen / internationalen Maklerbüros.
• Der Wegfall der Zweckentfremdungsverbotsverordnung hat keine Auswirkungen auf den Büromarkt. Im Gegenteil werden derzeit Rückführungen von Gewerbe zu Wohnungen geplant und durchgeführt.
• Wichtigster genannter Grund für Nachfragezurückhaltung: Wirtschaftliche Unsicherheit.