Entwicklung von Einzelhandelsimmobilien: Wachstumsimpulse trotz der Stagnation im Einzelhandel

(4.2.2004) Auf seinem Workshop am 3. Februar 2004 hat der BFW-Fachkreis Projektentwickler sich des zur Zeit spannendsten Marktsegments des Gewerbebaus angenommen. Obwohl in 2003 die Einzelhandelsumsätze im zweiten Jahr in Folge zurückgegangen sind, hat es bei den Einzelhandelsimmobilien einen leichten Zuwachs bei den Baugenehmigungen mit sogar durchschnittlich zunehmenden Investitionsvolumen gegeben. Die Diskussion im BFW-Fachkreis Projektentwickler, einem Zusammenschluss mindestens bundesweit tätiger großer Immobilienunternehmen, sollte Marktentwicklungen differenziert darstellen und Handlungsempfehlungen für die Kommunen und für die Regierungen in Bund und Ländern ausarbeiten.

Im Ablauf folgten die Workshopteilnehmer vier Impulsreferaten. Volker Sonnenschein/DeTeImmobilien zeigte in dem Eingangsreferat eine zunehmende Lagepolarisierung bei neuen Einzelhandelsimmobilien auf. Zuwächse sind zu verzeichnen bei den 1 a-Lagen einerseits und bei Fachmärkten und verkehrsorientierten Standorten andererseits. Auch in den nächsten Jahren sei mit Zuwächsen von mehr als einem Prozent der vorhandenen Flächen im Einzelhandel insgesamt zu rechnen. Wichtigste Einflussgröße der zunehmenden Investitionen in Einzelhandelsimmobilien sei - trotz allenfalls verhaltener Ertragserwartungen - vor allem der Expansionsdruck bei den Discountern mit über 600 neuen Mietvertragsabschlüssen in 2003.

Dr. Marcel Kaufmann/Freshfields Bruckhaus Deringer gab einen Überblick über die planungsrechtlichen Instrumente zur Steuerung von Einzelhandelsstandorten und erläuterte im Einzelnen deren wirtschaftliche Bedeutung und Folgewirkungen. Dr. Kaufmann ging ausführlich auf die in dem parlamentarischen Beratungen befindliche Novellierung des Baugesetzbuches und insbesondere auf den rechtlichen Rahmen im Standortwettbewerb bei innerstädtischen Flächen ein. Vor allem betroffen seien die Ansiedlungen von großflächigen Einzelhandel- und neuartigen Frequenzimmobilien wie z. B. Urban-

Entertainment-Center oder Factory-Outlet-Center.

Rolf Spannagel, Geschäftsführer des FfH Instituts für Markt- und Wirtschaftsforschung Berlin prognostizierte, dass großflächige und preisaggressive Betriebsformen im deutschen Einzelhandel weiter zunehmen würden. Zu den Gewinnern der derzeitigen Entwicklung gehörten in erster Linie Discounter, Fachmärkte und SB-Warenhäuser. Die Beobachtung, dass kleinere und mittlere Fachgeschäfte weiterhin Marktanteile verlieren, gehe mit einer veränderten Standortstruktur des Einzelhandels einher. Denn vor allem geraten Einzelhandelsvertriebe an Standorten in eine Absatzkrise, die zwischen den frequenzstarken zentralen Lagen der Innenstädte und den Einkaufszentren an der Peripherie gelegen sind.

Zum Abschluss berichtete Gerd Wilhelmus/ECE Hamburg über erfolgreiche Projektentwicklungen von Shopping-Centern. Es werde häufig verkannt, dass es in deutschen Großstädten eine Dichte von entwicklungsfähigen Einzelhandelsstandorten mit einem großen Wachstumspotential gebe wie sonst nirgendwo in Europa. Entscheidend sei, dass bei der Projektentwicklung eine Standortanalyse mit den Mikrodaten für Einzugsgebiet und Kaufkraftbewegungen einhergingen mit kommunalen Planungen für die Aufwertung von Innenstadtlagen. Vom Investor würden in erster Linie langfristig ausgelegte Flächenbedarfsplanungen und ein professionelles Besatzmanagement verlangt.

Der Vorsitzenden des BFW-Fachkreises Projektentwickler, Senator a. D. Walter Rasch/HPE-Gruppe Berlin, kritisierte, dass in den meisten Kommunen das Standortmarketing in der Behördenhierarchie nicht hoch genug angesetzt sei. Vor allem an die Neunutzung von innenstädtischen Brachflächen und bereits integrierten Einzelhandelsstandorten würden zu hohe bauplanungsrechtliche Auflagen geknüpft. Die Kommunen seien allerdings im Standortwettbewerb verschiedener Betriebsformen oft hin- und hergerissen. Am vielversprechendsten seien Strategien, mit den Investoren Konzepte zur Einzelhandelsstruktur und Verkehrsplanung abzustimmen. Das Kapital der Kommunen sei dabei die Beschleunigung von Entwicklungszeiten. Rasch warnte davor, bei der Novellierung des Baugesetzbuches der Landesplanung neue Befugnisse für die Blockade neuer innerstädtischer Lagen zu geben.