Verwaltungsbeiräten von Wohnungs­eigen­tümer­ge­mein­schaften droht Haftung

(11.11.2003) Zunehmend werden Verwaltungsbeiräte von Wohnungseigentümer­gemeinschaften in Haftung genommen, wenn sie sich in bester Absicht in Entscheidungen ihrer Hausverwaltung einmischen. Welche "Fallstricke" in dieser ehrenamtlichen Tätigkeit lauern, wurde bei einem vom Verband Deutscher Makler (VDM) und Haus & Grund Deutschland gemeinsam in Bremen veranstalteten Beiratstag deutlich. "Für mehr als 250.000 Beiräte in Deutschland ist dies eine große Herausforderung", erklärte der Bundespressesprecher und Vizepräsident des VDM, Jürgen Michael Schick. "Zwischen dem Aufwand und Engagement der in aller Regel ehrenamtlichen Beiratstätigkeit und den teilweise recht hohen Haftungsrisiken besteht eine erhebliche Diskrepanz. Um sich vor Schadenersatzforderungen, die in Extremfällen ruinöse Höhen erreichen können, zu schützen, sollten sich Beiräte sorgfältig über ihre Aufgaben und Befugnisse sowie deren Grenzen informieren." Diesem Ziel habe die erste Schulungsveranstaltung für Beiräte gedient.

Die häufigsten Fehler, die zu Schadenersatzpflicht führen können, lassen sich in zwei Gruppen einteilen: Versäumnisse bei der Pflichterfüllung und Überschreitung der Kompetenzen. Zu den gesetzlichen Pflichten von Verwaltungsbeiräten zählt die Unterstützung des Verwalters bei der Erfüllung seiner Aufgaben. Der Beirat soll den Wirtschaftsplan, die Abrechnung über das Wirtschaftjahr, Rechnungslegungen und Kostenvoranschläge prüfen und dazu Stellung nehmen, bevor die Wohnungseigentümer­versammlung darüber beschließt. Vor der Jahresabrechnung muss er die Originalbelege stichprobenartig prüfen und seine Stellungnahme dazu in der Versammlung abgeben.

Der Verwaltungsbeirat ist aber keinesfalls eine Art "Aufsichtsrat". Er hat gegenüber seinen Miteigentümern und gegenüber der Verwaltung keinerlei Weisungsbefugnis. Er kann lediglich seine Meinung vertreten und Empfehlungen geben. Wenn sich ein Beirat selbst in allerbester Absicht in Aufgaben des Verwalters einschaltet und dabei Entscheidungen fällt, die eigentlich dem Verwalter zustehen, überschreitet er seine Kompetenzen und kann schadenersatzpflichtig werden. Häufig seien es die Miteigentümer selbst, die Beiräte zu solchen Handlungen drängten. Dies geschehe z. B. bei der Auswahl eines Handwerkers, die Sache des Verwalters ist, oder wenn der Beirat die Auswahl und Bestellung des Hauswarts, der Versicherung etc. an Stelle des Verwalters übernimmt. Grundsätzlich steht der Verwaltungsbeirat auch immer dann in der Haftung, wenn er sich nicht an mehrheitlich beschlossene Anweisungen der Eigentümerversammlung hält. Unternimmt er in der festen Überzeugung, handeln zu müssen, etwas, was solchen Beschlüssen zuwider läuft, haftet er dafür. Alle Beiräte einer Eigentümergemeinschaft haften stets gesamtschuldnerisch.

Schutz durch Information und Haftpflichtversicherung

"Als Konsequenz aus diesen Haftungsrisiken ist es wichtig, dass nicht nur Hausverwalter geschult werden, sondern ebenso Beiräte. Der Beiratstag war dazu ein erster wichtiger Schritt", betonte VDM-Bundespressesprecher Jürgen Michael Schick. Da auch bei großem Engagement niemals Fehler auszuschließen sind, müsse sich nicht nur eine Hausverwaltung durch eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung schützen. Ebenso sollten die Eigentümergemeinschaften ihre Beiräte gegen drohende Haftungsfälle versichern. Zur Absicherung gehöre auch, dass in der Eigentümerversammlung nicht nur der Verwalter entlastet wird, sondern ebenso der Beirat. Eine kompetente Hausverwaltung wird dies immer empfehlen. Für Verwaltungsbeiräte empfehle sich in jedem Fall, das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sowie entsprechende Literatur sorgfältig zu lesen und bei Unklarheiten ihren Verwalter zu befragen. "Jedem Verwalter muss daran gelegen sein, mit gut informierten Beiräten zusammenzuarbeiten", unterstrich der VDM-Sprecher.