Wohneigentum optimale Altersvorsorge mit Spitzenrendite

(23.10.2003) Wohneigentum erweist sich auch in einer aktuellen Langzeitstudie als die optimale Strategie der Vermögensbildung und Altersvorsorge. Das belegt eine soeben vorgelegte Analyse des Eduard Pestel Institus Hannover über die letzten 25 Jahre. Danach zeigt sich die Wohnimmobilie im Vergleich mit der Lebensversicherung und dem Investmentsparen unter Renditegesichtspunkten als voll konkurrenzfähig und liegt bei zwei von drei Haushaltstypen sogar klar auf Platz 1. "Selbst den Vergleich mit Risikokapitalanlagen braucht das Wohneigentum langfristig nicht zu scheuen", sagte Hartwig Hamm, Verbandsdirektor der Landesbausparkassen (LBS), in Berlin.

Die Pestel Studie hat im Auftrag der LBS die drei Anlagestrategien Immobiliensparen (Bausparen und Erwerb einer selbst genutzten Wohnimmobilie), Lebensversicherungssparen (Abschluss einer dynamischen Lebensversicherung) und Aktienfondssparen im Zeitraum von 1978 bis 2002 für drei Haushaltstypen untersucht:

• Single-Haushalt
• Zweipersonenhaushalt (Ehepaar ohne Kind) und
• Vierpersonenhaushalt (Ehepaar und zwei Kinder).

Für die Vergleichsrechnungen sind die betreffenden tatsächlichen statistischen Durchschnittseinkommen sowie ihr typisches Sparverhalten herangezogen worden. Was das Volumen angeht, wurden für die Haushalte ihrer Haushaltsgröße beziehungsweise ihrem Einkommen entsprechend entweder eine 80 Quadratmeter-Wohnung (Single), ein frei stehendes Einfamilienhaus für das kinderlose Ehepaar sowie ein Reihenhaus für das Ehepaar mit zwei Kindern unterstellt.

Darüber hinaus wird bei allen drei Anlagestrategien davon ausgegangen, dass

• die Bruttoeinkommen je Haushaltstyp gleich sind,
• die Steuern vom Bruttoeinkommen je nach Familienstand und Abzugsmöglichkeiten bei den verschiedenen Anlagestrategien unterschiedlich sind,
• vom damit unterschiedlichen Nettoeinkommen jeweils gleiche Konsumausgaben getätigt werden,
• zusätzlich die Mieten (bzw. beim Immobiliensparer die Zinsen für aufgenommene Kredite) abgezogen werden und
• der verbleibende positive oder negative Rest den Sparleistungen entspricht.

Danach ergibt sich folgendes Ergebnis: Bei den drei Vergleichsrechnungen liegt der Immobiliensparer mit seinem Vermögen am Ende des Betrachtungszeitraums zweimal und der Lebensversicherungssparer einmal auf Platz 1. So ist die Immobilie für den Single und für das Ehepaar mit zwei Kindern die rentabelste Anlageform. Lediglich beim Ehepaar ohne Kinder ist sie "nur" zweiter Sieger und muss der Lebensversicherung mit einem leichten Vorsprung den Vortritt lassen.

Der Investmentsparer durchlebte in den 25 Jahren ein sehr wechselvolles Schicksal. Während er bei allen Haushaltstypen lange die anderen Sparformen auf die hinteren Plätze verwies, ließen ihn eine längere Stagnation der Wertpapierpreise zu Beginn der 90er Jahre unden exorbitanten Boom bis zum Jahr 2000 - schließlich die Kurskorrektur der letzten Jahre auf allen Ebenen auf die letzten Plätze abrutschen. Der Immobiliensparer hingegen profitiert - 20 Jahre nach dem Hausbau - auch bei wechselnden Trends der Immobilienpreise auf jeden Fall mit fortschreitender Rückzahlung der Kredite von der sinkenden Zinslast sowie von ständig wachsender Liquidität, weil seine Sparfähigkeit nicht durch steigende Mieten geschmälert wird. Der Lebensversicherungssparer hat sich zwar für die vermeintlich sichere Anlage im Vergleich zum Investmentsparer entschieden. Ihn traf die Aktienbaisse dennoch, weil auch Versicherungen einen Teil ihrer Vermögenswerte in Aktien anlegen. Allein die lange noch hohen realisierten Überschussbeteiligungen fangen die Verluste ab, so dass es am Ende zu einem ersten und zwei zweiten Plätzen reicht.

Zugleich zeigt die Pestel Studie, dass die Wertentwicklung der jeweiligen Sparform sehr eng an den untersuchten Zeitraum geknüpft ist und somit die Bewertung maßgeblich beeinflusst. So liegt der Immobiliensparer langfristig, d.h. bei Zeiträumen von zehn und mehr Jahren gewöhnlich vorne. Für LBS-Verbandsdirektor Hamm also einmal mehr eine Bestätigung dafür, "dass Wohneigentum die überaus solide und krisensichere Anlageform schlechthin ist". Dagegen profitiert der Investmentsparer immer nur kurzzeitig von einer günstigen Entwicklung an der Börse, speziell während einer Aktienhausse wie Ende der 90er Jahre. "Indem das Pestel Institut den Blick auf ein Vierteljahrhundert richtet, wird die Analyse bei jeder der drei Anlageformen dem langfristig orientierten Sparer - insbesondere mit Blick auf die Altersvorsorge - gerecht", urteilt Hamm.

Der Verbandsdirektor ergänzt die Studie seinerseits um einen Aspekt: "In dem modellhaften Vergleich wurde unterstellt, dass Lebensversicherungs- und Investmentsparer die gleiche Sparintensität an den Tag legen wie die Immobiliensparer." Tatsächlich würden Wohneigentümer aber nicht nur mindestens genauso gut sparen, sondern sogar deutlich mehr als Mieter, die z.B. in Sparpläne oder Versicherungen einzahlten. "Wie wissenschaftliche Analysen des Forschungsinstituts empirica belegen, macht das Privatvermögen der Wohneigentümer im Alter - verglichen mit dem der Mieter - ein Vielfaches aus", sagt Hamm. Immobilienbesitzer verfügten neben dem Wert des Objektes auch bei gleicher Einkommenssituation deshalb im Schnitt sogar über ein größeres Geldvermögen.

Im Kontext der derzeitigen Diskussionen um den Subventionsabbau macht Verbandsdirektor Hamm darauf aufmerksam, dass das Pestel-Ergebnis nicht ohne die Beeinflussung durch staatliche Förderungen bzw. Steuervorteile zu lesen ist. So profitiere das Doppelverdiener-Ehepaar besonders stark von der Steuerbegünstigung der Lebensversicherung: Einerseits können die Prämien teilweise abgesetzt werden, andererseits werden die Ausschüttungen intern thesauriert und sind somit nicht steuerpflichtig. Die Familie mit zwei Kindern ist von den familiengerechten erhöhten Abschreibungen nach §7b EStG - Vorgänger der Eigenheimzulage - begünstigt. Der Investmentsparer schließlich profitiert bei seinen Ausschüttungen von den Sparerfreibeträgen, die ihm Vater Staat gewährt. "Damit werden zugleich die Wettbewerbs-Zusammenhänge deutlich, die bei Korrekturen an den Fördertatbeständen zu beachten sind. Wenn - wie von der Bundesregierung vorgesehen - einseitig die Wohneigentumsförderung gestrichen wird, so wäre die selbstgenutzte Immobilie im Vergleich z.B. zur Lebensversicherung erkennbar diskriminiert", so Hamm.

Nettovermögen der drei Haushaltstypen am Ende des 25-jährigen Betrachtungszeitraums nach Anlagestrategie (Angaben in Euro):

• Single-Haushalte
  Lebensversicherungssparer: 161.332
  Fonds-Sparer: 155.010
  Immobiliensparer: 169.865
   
• Ehepaare ohne Kinder
  Lebensversicherungssparer: 302.139
  Fonds-Sparer: 279.255
  Immobiliensparer: 292.657
   
• Ehepaare mit 2 Kindern
  Lebensversicherungssparer: 201.200
  Fonds-Sparer: 202.978
  Immobiliensparer: 216.388