Büroflächenmarkt: Mieten und Flächenumsätze sinken

(28.8.2003) Vom im Jahr 2001 diagnostizierten Aufwärtstrend bei Büromieten aller westdeutschen Großstädte mit mehr als 500.000 Einwohnern ist 2003 Jahr nichts mehr zu spüren. Der Markt schrumpft. Allgemein beobachten die Experten, dass - ganz im Gegensatz zu den Boomjahren 1999 bis 2002 - nicht mehr überwiegend in Projektentwicklungen investiert wird, sondern wieder Bestandsobjekte nachgefragt werden. Dabei wurden innerstädtische Büroflächen gegenüber denen in Randlagen eindeutig bevorzugt. Die Investoren drängen in die Kernstadt anstatt in die Außenbezirke. Auf der Nachfrageseite fehlen nach wie vor Unternehmensneugründungen und Flächenausweitungen.
Entscheidend für die Wiederbelebung des Büroflächenmarktes und damit auch für die Absorption der noch in der Fertigstellung befindlichen Flächen ist eine weitere Verbesserung der konjunkturellen Entwicklung in der Bundesrepublik. Erst mit einer nachhaltigen Erholung, also spürbar anziehendem Wirtschaftswachstum, ist auch wieder mit einem Anziehen der Büroflächennachfrage zu rechnen. Dies allerdings nur unter der Voraussetzung, dass gleichzeitig die Beschäftigung und damit die Zahl der benötigten Büroarbeitsplätze wieder zunimmt.

Einzelmärkte im Überblick

Unverändert und unangefochten gegenüber dem Vorjahr hält beim Mietpreisniveau die Frankfurter City die Spitze des Büroraummarktes in Deutschland. Hier werden Spitzenmieten von bis zu 44 Euro pro Quadratmeter beobachtet. Im Vergleich zum Vorjahr sind das zwei Euro weniger. Während die Spitzenmieten gegenüber dem Vorjahr in einer Größenordnung bis zu etwa 4,5 Prozent zurückgegangen sind, wird im Schwerpunktmietenbereich ein ähnlich großer Rückgang gemeldet. Der Leerflächenstand liegt bei sechs bis sieben Prozent.

Wie schon im vergangenen Jahr folgt - bezogen auf das Mietpreisniveau - an zweiter Stelle der Münchener Markt mit Spitzenmieten um 30 Euro und Schwerpunktmieten um 17 Euro, ein Minus von fast 23 Prozent. Hier wird die Malaise auf dem deutschen Büromietenmarkt besonders deutlich. Noch nie standen so viele Büros in München leer wie dieses Jahr - die RDM-Experten sprechen von bis zu 10 Prozent bei einem Bestand von 15 bis 16 Millionen Quadratmetern. Obwohl der Flächenumsatz in der bayerischen Metropole stark zurückging (jetzt 500.000 Quadratmeter), bleibt München dennoch der umsatzstärkste Standort. Die Bankenmetropole Frankfurt folgt mit einem Flächenumsatz von unter 500.000 Quadratmetern. Leer stehen zirka sechs Prozent der Flächen.

In Berlin sanken die Spitzenmieten auf zirka 25 Euro, während die Schwerpunktmieten um satte 14,3 Prozent auf 12 Euro fielen. Der Abschwung erklärt sich u.a. daraus, dass im vergangenen Jahr weniger Beratungsgesellschaften und Lobbyisten in die Hauptstadt gezogen sind. Es fehlen die Zuzüge. Inzwischen kommen die in den vergangenen Jahren fertiggestellten Bürogebäude auf den Markt, der verfügbare Bestandsanteil dürfte weiter wachsen und den Leerflächenanteil von jetzt 8 Prozent weiter erhöhen.

In Hamburg gingen Mieten- und Flächenumsätze ebenfalls zurück. Spitzenmieten liegen jetzt bei etwa 22 Euro und Schwerpunktmieten bei 15,10 Euro (minus 5,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr). Der Flächenumsatz verringerte sich um 80.000 auf 300.000 Quadratmeter (Leerstand zirka sechs Prozent).

Im Vergleich zu den übrigen Top-Bürostandorten konnte Düsseldorf sich behaupten. Zumindest im Spitzenmietenniveau. Dort muss der Kunde wie im vergangenen Jahr rund 20 Euro für einen Quadratmeter bezahlen. Der Flächenumsatz jedoch hat gegenüber dem Vorjahr um etwa 80.000 Quadratmeter abgenommen und befindest sich damit wieder auf dem Niveau vom Jahr 2000. Der Leerstand hier liegt etwa bei 8 bis neun Prozent.

In der Domstadt Köln sind bei rückläufigem Flächenumsatz und Schwerpunktmieten (minus 6,1 Prozent) die Spitzenmieten nahezu konstant geblieben (etwa 20 Euro).

Im regionalen Vergleich sind die Büromieten in den ostdeutschen Städten mit knapp 2,5 Prozent weniger stark zurückgegangen, als im westdeutschen Bundesdurchschnitt. Das hängt auch damit zusammen, dass es in den ostdeutschen Städten im Vergleich zu ihren westlichen Schwestern - absolut gesehen - weniger Flächen vermietet sind und angeboten werden. Das Schwerpunktmietenniveau liegt hier bei 7,20 Euro. Beide führenden Wirtschaftsstandorte in Ostdeutschland, Dresden und Leipzig konnten ihr Vorjahresniveau von 10 bzw. 7,5 Euro halten. Leipzig liegt jedoch hinter Rostock (9 Euro) und Chemnitz (9 Euro). Vereinzelt werden allerdings in Leipzig Spitzenmieten knapp 10 Euro berichtet. Die Schwerpunktmieten in Dresden und Leipzig erreichen etwa drei viertel bzw. zwei Drittel des in westdeutschen Großstädten beobachteten Niveaus. Die Dresdner Büromieten jedoch haben die in Bremen, Hannover und Nürnberg beobachtete Größenordnung inzwischen überschritten.

Weitere Entwicklung

Voraussetzungen für eine Stabilisierung des Büroflächenvermietungsmarktes werden in einer Konjunkturbelebung und damit verbunden in einer Zunahme von Büroarbeitsplätzen gesehen. Dies dürfte nach Analysen unserer Berichterstatter frühestens in der zweiten Hälfte des Jahres 2004 geschehen. Nach wie vor gefragt sind Büroräume in Spitzenlagen. Dies wird sich auch nicht ändern. Eher dürften 1b- und Altbestände verstärkt vom Leerstand betroffen werden.