Mieter hat keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution bei unwirksamer Fälligkeitsklausel

(22.8.2003) Wohnraummieter können auch seit Inkrafttreten des neuen Mietrechts vom 1. September 2001 zur Zahlung von Mietkautionen verpflichtet werden und haben auch keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution bei unwirksamer Fälligkeitsklausel - so ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofes vom 25.6.2003 (VIII ZR 344/02).

Auch die Mietrechtsreform hatte die alte Frage nicht geklärt, ob ein Mieter bei unwirksamer Fälligkeitsklausel im Mietvertrag die an den Vermieter gezahlte Mietsicherheit zurückfordern darf. Der § 550b, Abs. 1, Satz 3 BGB a.F. und der durch die Mietrechtsreform eingeführte § 551, Abs. 2 BGB sehen für den Mieter die Möglichkeit vor, die geforderte Mietsicherheit in drei gleichen monatlichen Teilleistungen zu erbringen. Zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen sind nach der alten und der neuen Gesetzesfassung unwirksam.

Dennoch werden in der Praxis in Mietverträgen häufig weiterhin Formularklauseln verwendet, die dem Mieter die Zahlung der Mietkaution "bei Beginn des Mietverhältnisses in einer Summe" aufgeben. Diese Klauseln sind nach altem und neuem Recht, so die einhellige Meinung der Instanzengerichte, unwirksam. "Heftig umstritten war jedoch die Frage, ob die Unwirksamkeit der Fälligkeitsregelung die Kautionsvereinbarung insgesamt hat nichtig werden lassen oder ob der Mieter dennoch dem Grunde nach zur Zahlung der Kaution verpflichtet bleibt", so Rechtsanwalt Wolf-Bodo Friers von Haus & Grund Deutschland. In der Konsequenz wurde damit über das Schicksal der Kaution insgesamt entschieden. Je nachdem welcher Auffassung das Gericht folgte, konnte der Mieter die gezahlte Kaution insgesamt zurückfordern oder nicht.

In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall enthielt der Mietvertrag eine Klausel, nach der die Sicherheitsleistung "mit Abschluss des Mietvertrags" zu erbringen war. An anderer Stelle regelte der Mietvertrag die Verpflichtung, eine Kaution in Höhe von 2.790 DM zu leisten. Der Mieter zahlte und forderte dann die gesamte Kaution zurück. Die Kautionsabrede sei, so der Mieter, insgesamt unwirksam, die Kaution ohne Rechtsgrund geleistet.

Das sieht der BGH anders: Zwar sei eine Fälligkeitsregelung, die den Mieter entgegen § 550b, Abs. 1, Satz 3 BGB a.F. (jetzt: § 551, Abs. 2 BGB) verpflichte, die gesamte Mietsicherheit bei Abschluss des Vertrags zu
erbringen, unwirksam. Die Kautionsabrede sei aber nur teilunwirksam. Auch bei Unwirksamkeit der Fälligkeitsregelung enthalte die restliche Bestimmung in ihrer verbleibenden Fassung noch eine sprachlich und inhaltlich selbständige Regelung, die dem Vertragszweck diene. Der Mieter könne daher die Kaution nicht als ungerechtfertigte Bereicherung vom Vermieter zurückfordern. Die Zahlung des Mieters sei mit Rechtsgrund erfolgt.

Der Mieter sei dadurch auch nicht schutzlos. Er sei nicht verpflichtet, nur berechtigt, die Mietsicherheit vor der gesetzlichen Fälligkeit zu entrichten. Der Vermieter habe keine rechtliche Möglichkeit, die Zahlung vor Fälligkeit zu erzwingen. Der Mieter verliere bei Nichtzahlung nicht seinen Anspruch auf Überlassung der Wohnung.