Kostengünstiges Bauen kommt voran

(13.8.2003) Wenn irgendwo Preise zurückgehen, so hat dies mit dem Schreckgespenst der Deflation nichts zu tun. Unterschiedliche relative Preistrends sind vielmehr völlig normal. Bei stabilem Preisniveau heißt das: steigende Preise in bestimmten Bereichen, sinkende Preise anderswo. Einen wichtigen Stabilitätsbeitrag leistet schon seit vielen Jahren der Wohnungsbau. Nach den Zahlen des Statistischen Bundesamtes sind die Baupreise von 1995 bis 2002 für den Neubau von Einfamilienhäusern um 1,4 Prozent gesunken. Damit nicht genug. Die Bauherren sparen beim Eigenheimbau gleichzeitig offenbar auch an Ausstattungsdetails. Ob freistehend, doppelt oder in Reihe errichtet, für ein neues Einfamilienhaus sanken nach einer Analyse von LBS Research auf Basis der jüngsten verfügbaren Daten des Statistischen Bundesamtes die Kosten für den Quadratmeter Wohnfläche im Neubau von 1995 bis 2001 im Schnitt um 7,3 Prozent (West: 6,6 Prozent, Ost: 13,9 Prozent).

Die Kostenreduktion fällt in den neuen Bundesländern deutlicher aus als im Westen, und dies unterschiedlich stark je nach Objekttyp (vgl. Grafik). Ein neues freistehendes Einfamilienhaus kostete (ohne Grundstück) im Jahre 2001 pro Quadratmeter Wohnfläche durchschnittlich 1.266 Euro (West: 1.306; Ost: 1.110) und damit 7 Prozent (West: -5,8 Prozent; Ost: -14,5 Prozent) weniger als im Jahre 1995. Ähnlich das Bild bei Doppelhäusern, wo im gleichen Zeitraum ein Preisrückgang um rund 7 Prozent (West: -6,5 Prozent; Ost: -16,2 Prozent) auf 1.222 Euro (West: 1.245; Ost: 1.034) zu verzeichnen war. Noch markanter der Rückgang bei den Baukosten für Reihenhäuser: Der Quadratmeterpreis sank hier in den alten Bundesländern um 8 Prozent, in den neuen Ländern um gut 14 Prozent. Für diese nicht nur vom Grundstücksbedarf, sondern auch von den Kosten her günstigste Bauform mussten Erwerber zuletzt im Schnitt 1.117 Euro pro Quadratmeter bezahlen. Dabei lag der Preis im Westen bei 1.137 Euro, in Ostdeutschland wird jetzt mit 953 Euro die 1.000-Euro-Grenze deutlich unterschritten.

Einstweilen bleibt damit, wie LBS Research hervorhebt, der deutliche Ost-West-Abstand bei den Baukosten erhalten. Im Vergleich zu 2000 sind im Jahre 2001 die Quadratmeterkosten für Einfamilienhäuser in den neuen Bundesländern insgesamt noch einmal um 2,3 Prozent gesunken, während sie im ehemaligen Bundesgebiet nahezu stabil geblieben sind. Da gleichzeitig die Eigenheime im Osten durchweg eine Nummer kleiner ausfallen, müssen Bauherren dort insgesamt nur 75 Prozent der "Westpreise" veranschlagen.

Ein freistehendes Einfamilienhaus in Ostdeutschland hat eine Wohnfläche von durchschnittlich 123 m² und kostet damit 136.700 Euro (-14,6 Prozent im Vergleich zu 1995). Im Westen erreicht die Wohnfläche für das Einzelhaus demgegenüber 147 m², wodurch sich die Baukosten auf 192.700 Euro (-4,3 Prozent) summieren. Auch Doppelhaushälften sind im Osten mit einer Grundfläche von 110 m² kleiner als im Westen (128 m²). Sie kosteten in den neuen Ländern im Jahre 2001 durchschnittlich 113.400 Euro (-17,7 Prozent im Vergleich zu 1995) im Westen 158.700 Euro (-1,2 Prozent) für 128 m². Der Preis für ein neugebautes Reihenhaus sank im selben Zeitraum im Westen um -2,1 Prozent auf 140.300 Euro (bei einer Wohnfläche von 123 m²), im Osten um -12,4 Prozent auf 104.200 Euro (für 109 m²).

Nach Auffassung von LBS Research sind diese Zahlen der beste Gegenbeweis gegen die aktuell von manchen Seiten verbreitete Behauptung, die staatliche Wohneigentumsförderung – speziell die seit 1995 geltende Eigenheimzulage – treibe die Wohnungsbaupreise hoch. Das Gegenteil ist der Fall, wie die statistischen Daten seit vielen Jahren unbestechlich zeigen. Dies ist auch kein Wunder. Denn erstmals gibt es mit der Eigenheimzulage ein Instrument, das für steigende Bau- oder Kaufpreise keine höhere Förderung bietet. Die Erwartung der Politik aus dem Jahre 1995, dass davon Preisdämpfungssignale ausgehen, hat sich damit voll bestätigt.

Die deutschen Erfolge beim kostengünstigen Bauen kommen im internationalen Vergleich spät, sie sind aber umso bemerkenswerter. Denn im gleichen Zeitraum haben niedrige Zinsen und positive Wirtschaftsdaten in anderen Ländern zu deutlichen Bau- und Immobilienpreissteigerungen geführt. Das zeigt jedoch, dass auf sinkende Baukosten in den nächsten Jahren nicht unbedingt spekuliert werden kann, so LBS Research weiter. Der Preisrückgang habe sich zuletzt bereits deutlich verlangsamt. Und nicht übersehen werden dürfe, dass Häuslebauer bislang von der jahrelangen Bauflaute im Geschosswohnungsbau und entsprechenden Überkapazitäten in der Bauwirtschaft profitiert haben. Die Trendwende sei nur noch eine Frage der Zeit. Denn bei anziehendem Wirtschaftswachstum und zunehmender Beschäftigung werde es zu neuen Engpässen auf dem Wohnungsmärkten kommen, mit der Gefahr entsprechender Preissteigerungen.