RDM informiert über Immobilienmarkt: Aufschwung lässt auf sich warten

(14.7.2003) Die Preise für Einfamilienhäuser sowie für Reihenhäuser haben in den vergangenen zwölf Monaten durchgehend nachgegeben. Die vor zwei Jahren noch beobachtete Marktstabilisierung mit leicht anziehenden Verkaufspreisen konnte sich wie im Jahr 2002 auch in diesem Jahr nicht mehr durchsetzen. Im Bereich mittlerer Wohnwert werden Einfamilienhäuser zurzeit um rund 1,8 Prozent günstiger angeboten als noch vor einem Jahr. Die Preise für Reihenhäuser haben im gleichen Zeitraum etwas stärker - um rund zwei Prozent - nachgegeben. Zum gleichen Vorjahreszeitpunkt waren bei Einfamilienhäusern Preisrückgänge um 0,7 Prozent und bei Reihenhäusern um ein Prozent beobachtet worden.

Als Ursachen für die ausbleibende Trendwende am Immobilienmarkt hin zu einer positiven Preisentwicklung sehen die RDM-Marktanalysten eindeutig die sich verschärfende Konjunkturschwäche und damit unmittelbar verbunden, fehlende Impulse auf dem Arbeitsmarkt. Dagegen spielt eine Verunsicherung aufgrund der Euro-Umstellung bei der Beurteilung von Immobilienpreisforderungen immer weniger eine Rolle. Das Vertrauen in die europäische Währung steigt weiter, auch im Hinblick auf die erwiesene Konkurrenzfähigkeit zum amerikanischen Dollar.

Auf der Nachfrageseite ist eine leichte Tendenz zur Schwäche zu beobachten. Vorhandenes Interesse wird nach Maklerbeobachtungen häufig nicht in Kaufentscheidungen umgesetzt, weil Interessenten unsicher sind, was die wirtschaftliche Entwicklung angeht und daher zu langfristigen Investitionen mit Fremdkapitaleinsatz nicht bereit sind. Auf der Angebotsseite wird gleichzeitig ein breites Verkaufsangebot beobachtet. So kommen nicht wenige Objekte, die in den 50er bis in die 70er Jahre errichtet worden sind, infolge von Erbschaften und Vermögensübertragungen auf den Markt. Infolge dieser Konstellation wird ein allgemein ansteigender Vermarktungszeitraum beobachtet, der bei Einfamilienhäusern und Reihenhäusern im Schnitt die Drei-Monats-Grenze deutlich überschritten hat.

Differenzierte Marktentwicklung

Insgesamt ergibt sich aus der bundesweiten Erfassung der aktuellen Verkaufspreise eine leicht differenzierte Entwicklung sowohl in den Regionen als auch in einzelnen Immobilienkategorien. Allerdings werden am Einfamilienhausmarkt in allen Regionen rückläufige Preise festgestellt. Auch in den Großstädten mit mehr als einer halben Million Einwohnern sanken die Preise - und zwar um 3,2 Prozent. Im vergangenen Jahr wurde hier noch ein Anstieg um ein Prozent beobachtet. Durchschnittlich kostet hier in diesem Jahr ein freistehendes Einfamilienhaus mit mittlerem Wohnwert (Verkauf aus dem Bestand, inkl. ortsüblich großem Grundstück und Garage, Wohnfläche zirka 125 Quadratmeter) 297.000 Euro, 2002 musste man noch 307.000 Euro bezahlen.

Im Durchschnitt aller von der RDM-Marktbeobachtung erfassten rund 250 Groß-, Mittel und Kleinstädte hat sich für ein freistehendes Einfamilienhaus ein Preisrückgang um etwas mehr als 1,8 Prozent auf 226.000 Euro ergeben (Vorjahr minus 0,7 Prozent):

• In Norddeutschland verzeichnete die RDM-Marktforschung mit minus drei Prozent den größten Preisabfall (auf 163.000 Euro),
• in Westdeutschland waren es 1,7 (auf 226.000 Euro) und
• in Süddeutschland minus 1,4 Prozent (auf 282.000 Euro).
• Auch in den ostdeutschen Städten sanken die Preise, allerdings fällt mit durchschnittlich einem Prozent (auf 136.000 Euro) der Preisrückgang geringer aus als in westdeutschen Großstädten. Diese eigentlich erfreuliche Tatsache wird jedoch getrübt durch die hohe Arbeitslosenquote und die wirtschaftlichen Leistungskraft im Vergleich zu Westdeutschland. Es steht daher zu befürchten, dass bei einem Konjunkturanstieg die ostdeutschen Städte länger auf eine Belebung des Immobilienmarktes warten müssen als westdeutsche Städte.

Auch in Ostdeutschland gibt es auf dem Immobilienmarkt zurzeit also ausgesprochen attraktive Einstiegspreise. Die Gründe der Kaufzurückhaltung sind dieselben, wie die bereits erwähnten.

Reihenhäuser stärker unter Druck

Im Markt für Reihenhäuser werden in den alten Bundesländern nur geringfügig stärkere Preisrückgänge als bei freistehenden Einfamilienhäusern beobachtet. In diesem Segment gingen die Preise im vergangenen Jahr um zwei Prozent (auf 178.000 Euro) zurück. Im Vergleich zum Jahr 2002 hat sich der Preisverfall damit mehr als verdoppelt (2002: 0,95 Prozent Rückgang). Diese Erscheinung tritt nach den Marktanalysen des RDM immer dann auf, wenn Einfamilienhauspreise über einen gewissen Zeitraum rückläufig gewesen sind, wie es im Schnitt der letzten sieben Jahre der Fall war. Infolge dieser Entwicklung werden die im allgemeinen bevorzugten freistehenden Einfamilienhäuser zunehmend für Erwerber mit geringerem Finanzierungsspielraum erschwinglicher, die dem Markt für Reihenhäuser dann fehlen, so dass hier ein stärkerer Preisdruck entsteht.

Doch ist das nur eine Seite der Medaille. Die zweite Seite - und die schlägt nach den Erhebungen des RDM wesentlich stärker durch - ist die allgemeine politische und wirtschaftliche Lage, die gekennzeichnet ist durch extreme Unsicherheit bezüglich der Marktentwicklung und damit verbunden einem großen Konsumenthalt. Kaum ein Privatinvestor traut sich, große Investitionen mit Fremdfinanzierung zu tätigen, weil er nicht sicher ist, wie lange er Zinsen und Tilgung aufgrund der unsicheren Wirtschaftslage bezahlen können wird.

Im Markt für Reihenhäuser fällt auf, dass in westdeutschen Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern die Preise weit über dem Durchschnitt der alten Bundesländer zurückgegangen sind und zwar um 3,5 Prozent (auf 219.000 Euro). Im Jahr 2002 waren die Preise noch stabil und lagen bei knapp 227.000 Euro. In den regionalen Märkten haben die Preise durchgehend nachgegeben:

• So wird im Norden Deutschlands ein Rückgang um 3,5 Prozent (Vorjahr minus rund 2,9 Prozent) auf rund 132.000 Euro beobachtet.
• Im Süden haben die Preise um knapp 2,3 Prozent (Vorjahr minus 0,5 Prozent) auf rund 217.000 Euro nachgegeben,
• im Westen um 1,2 Prozent (Vorjahr minus 0,5 Prozent) auf 177.000 Euro.
• In den ostdeutschen Bundesländern gingen die Preise für Reihenhäuser um knapp 2,2 Prozent (Vorjahr minus knapp drei Prozent) auf 114.000 Euro zurück.

Einzelmärkte im Überblick

Nach wie vor das höchste Preisniveau am Einfamilienhausmarkt finden die Analysten in der Stadt München mit 480.000 Euro (minus vier Prozent oder 20.000 Euro weniger im Vergleich zum Vorjahr). Mit weitem Abstand folgt Frankfurt, dort zahlt man 400.000 Euro (minus 2,44 Prozent oder 10.000 weniger als 2002). In München wird der Preisdruck als besonders groß empfunden, denn im vergangenen Jahr meldete die bayerische Landeshauptstadt noch ein Plus von 5,7 Prozent (!). Ähnliches gilt auch für Frankfurt, die Bankenmetropole verzeichnete im Jahr 2002 noch ein Plus von rund 4,1 Prozent.
Am anderen Ende der Skala stehen die beiden norddeutschen Großstädte Bremen und Hannover sowie Berlin (West). So kosten Einfamilienhäuser in Bremen derzeit nach einem Einbruch von über 10 Prozent 165.000 Euro gegenüber 185.000 Euro im Vorjahr. In Hannover nach einem Verlust von 3,5 Prozent 192.000 Euro (Vorjahr 199.000 Euro). Im Vergleich zu München und Frankfurt ist das Einfamilienhauspreisniveau in den Metropolen Hamburg mit 265.000 Euro (Vorjahr 280.000 Euro) und Köln mit gleichbleibend 310.000 Euro auffallend niedriger und damit als günstiger zu bezeichnen.

Einfamilienhäuser mit gutem Wohnwert (Verkauf aus dem Bestand, inkl. ortsüblich großem Grundstück und Garage, Wohnfläche ca. 150 Quadratmeter) erreichen in Frankfurt 550.000 Euro (minus 1,8 Prozent) und in München 680.000 Euro (minus 3,55 Prozent).

Ostdeutsche Städte

Hier zeichnet sich ein Silberstreif am Horizont des Immobilienmarktes ab, wenn aber auch nur ein kleiner. Obwohl die Preisentwicklung auch im Osten erneut rückläufig war, hat sich der Abstand im Preisniveau zwischen dem alten Bundesgebiet und den ostdeutschen Ländern verringert. So erreichen die Durchschnittswerte für Einfamilienhäuser mittleren Wohnwerts mit knapp 136.000 Euro (minus 1,1 Prozent) eine Größenordnung von 60 Prozent des im alten Bundesgebiet beobachteten Durchschnittsniveaus. Etwas geringer fällt der Abstand bei Reihenhäusern aus. Hier erreichen die Preise mit 114.000 Euro (minus 2,18 Prozent) 64 Prozent.

Die Preisspanne in Ostdeutschland ist weniger weit gefächert als in den alten Bundesländern. So müssen in Döbeln mit dem niedrigsten Preisniveau 75.000 Euro, in Altenburg und in Schmölln 90.000 Euro bezahlt werden. Die teuersten Eigenheime finden sich in Jena, Dresden mit 210.000 Euro und im Ostseebad Warnemünde mit 250.000 Euro. Im Vergleich dazu die Preisspanne in den alten Bundesländern: 90.000 Euro in Aurich und 110.000 Euro in Uelzen, die teuersten Eigenheime stehen mit 480.000 Euro in München, gefolgt von Bad Homburg, Wiesbaden und Tübingen (alle 450.000 Euro). Im ehemaligen Ostteil Berlins kosten freistehende Eigenheime 150.000 Euro, in Leipzig 176.000, in Halle 165.000 und in Potsdam 180.000 Euro.

Auch im Marktbereich Reihenhäuser fällt die Preisspanne zwischen den niedrigsten Angeboten, (Wismar in Güstrow mit 80.000, Schönebeck und Gotha mit rund 90.000 Euro) und den Spitzenpreisen (190.000 Euro in Dresden) geringer aus als im westdeutschen Bereich. Überdurchschnittliche Reihenhauspreise werden in Warnemünde (170.000 Euro), Weimar und Jena mit 160.000 Euro beobachtet. Über dem durchschnittlichen Preisniveau von 114.000 Euro liegen ebenfalls Leipzig (155.000 Euro), Rostock (140.000 Euro).Berlin-Ost (130.000 Euro), Naumburg (130.000 Euro) sowie Wernigerode mit 130.000 Euro.

Ausblick

Eine sichere Prognose, wie sich der Immobilienmarkt in nächster Zeit weiterentwickeln wird, fällt außerordentlich schwer, obwohl die Hypothekenzinsen weit unter der Fünf-Prozentmarke liegen und damit die betriebswirtschaftliche Ampel die Signale auf Kaufen setzten könnte. Zum ersten Mal hat der Markt in den Segmenten freistehende Einfamilienhäuser und Reihenhäuser in allen Kategorien Preisrückgänge zu verkraften, was die Attraktivität zu erwerben noch erhöhen könnte. Trotzdem halten sich Käufer zurück. Mehr denn je wartet die Immobilienbranche auf verlässliche Rahmendaten und Bedingungen seitens der Politik. Solange die Bürger das Gefühl haben, immer weniger Euros im Portemonnaie zu haben, dafür aber immer mehr Abgaben zahlen zu müssen, werden die wenigsten größere Investitionen angehen, um Wohneigentum zu erwerben. Ob die viel diskutierte Steuerreform, die um ein Jahr vorgezogen werden soll, Wachstumsimpulse geben wird, ist nicht sicher. Wichtig für viele Kaufinteressenten und Anleger ist eine positive Grundeinstellung gegenüber ihrer wirtschaftlichen Zukunft.

Wie sich eine endgültige Streichung der Eigenheimzulage auswirken wird, scheint jedoch klar: Die Experten sind sich einig, dass dies nicht zu einer dauerhaften Nachfragebelebung, sondern nur zu einer kurzzeitigen führen wird. Die RDM-Analysten betonen daher immer wieder: Voraussetzung für eine nachhaltige Verbesserung der Marktsituation auf dem Immobilienmarkt ist neben den politischen Faktoren eine positive konjunkturelle Entwicklung und eine Verbesserung der Beschäftigungssituation. Vor dem Hintergrund unsicherer Arbeitsplätze ist eine Steigerung der privaten Immobiliennachfrage kaum zu erwarten.

Aktuelle Immobilienpreise 2003 –Einfamilienhäuser und Reihenhäuser

RDM-Marktforschung Berlin, Juli 2003, Auszüge aus dem RDM-Immobilienpreisspiegel 2003