Sonderopfer für Wohneigentümer schaffen Diskriminierung

(10.7.2003) Eine gefährliche Schieflage in der aktuellen Diskussion um angebliche Einsparnotwendigkeiten bei der Wohneigentumsförderung stellen die Landesbausparkassen (LBS) fest. Dabei werde ausgeblendet, dass bereits heute die steuerliche Förderung des Mietwohnungsbaus höher ist als die geltende Eigenheimzulage, und zwar in typischen Fällen um 50% und mehr. Anders als die Zulage komme die Mietwohnungsbauförderung, so der Hinweis von LBS Research, in der Regel mittleren bis höheren Einkommensbeziehern ohne jede Einkommensgrenze zugute. Die aktuellen Pläne der Bundesregierung zur Abschaffung der Eigenheimzulage führen daher nicht zu größerer Haushalts- und Steuergerechtigkeit. Vielmehr drohen völlig neue Diskriminierungen zulasten der Wohneigentümer, die auch noch verteilungspolitisch in eine völlig falsche Richtung gingen.

Die laufende Debatte um die Wohneigentumsförderung leidet nach Beobachtungen von LBS Research an einer Reihe von Wahrnehmungsdefiziten. So werde beispielsweise verkannt, dass noch für eine Reihe von Jahren erheblicher Neubaubedarf besteht. Denn auch die Langfrist-Prognose des Statistischen Bundesamtes geht noch bis in das nächste Jahrzehnt hinein von steigenden Bevölkerungszahlen aus. Außerdem wachsen vor allem die Haushaltszahlen, sogar über einen noch längeren Zeitraum. Und der Schwerpunkt der Wohnungsnachfrage liege vor allem bei wieder anziehender Wirtschaftsentwicklung im Bereich guter, moderner und großer Wohnungen, d.h. insbesondere im Eigentumssektor.

Tatsächlich liegt aber der Hauptakzent der Wohnungsbauförderung immer noch auf der steuerlichen Förderung des Mietwohnungsbaus. Die Experten von LBS Research rufen in diesem Zusammenhang eine Studie des Instituts empirica und der Universität Mannheim vom September letzten Jahres in Erinnerung, in der erstmals ein quantifizierter Fördervergleich für Mieter und Eigentümer angestellt wurde. Den Ansatz, einen gerechten Ausgleich zwischen Eigentumsförderung und Mieterförderung zu schaffen, hatte bereits die Expertenkommission Wohnungspolitik im Jahre 1994 verfolgt, jedoch noch keine konkreten Modellrechnungen vorgelegt. Unbestritten war aber seitdem, dass es Wechselwirkungen zwischen der Förderung beider Gruppen gibt.

Die Wissenschaftler Reiner Braun und Professor Axel Börsch-Supan haben nun den Vorteil errechnet, den ein Mieterhaushalt am Ende dadurch erzielen kann, dass der Staat den Wohnungsneubau steuerlich fördert. Um einen Vergleich mit der Eigenheimzulage zu ermöglichen, wurde dieser Wert rechnerisch auf einen Förderzeitraum von acht Jahren verteilt. Das Resultat hängt im einzelnen von zahlreichen Einflussfaktoren ab, unter anderem vom Steuersatz des Mietwohnungsbau-Investors, dem eingesetzten Fremdkapital und den Baukosten. Unter realistischen Annahmen lautet das Ergebnis: Eine typische Neubau-Mietwohnung mit 100 m² Wohnfläche wird gegenwärtig jährlich mit gut 5.000 Euro staatlich gefördert.

Dieses Ergebnis, so die Wissenschaftler, gilt unabhängig davon, ob die staatliche Förderung des Mietwohnungsbaus in vollem Umfang tatsächlich mietsenkend wirkt oder – wie es wahrscheinlich ist – zumindest teilweise auch die Objektpreise verteuert. Denn beides wirkt sich auf dem Wohnungsmarkt unmittelbar als Nachteil für mögliche Eigentümer aus. Der "Fördervorsprung" von Mietern, die bei hoch besteuerten Kapitalanlegern wohnen, gilt außerdem nicht nur bei den heutigen Steuersätzen, sondern bleibt auch noch in der letzten Stufe der Steuerreform auf einem Niveau von über 4.000 Euro pro Jahr erhalten.

Die intensive steuerliche Förderung des freifinanzierten Mietwohnungsbaus ist nach der Analyse keineswegs nur auf die degressive AfA zurückzuführen. Vielmehr profitieren die Mieter auch von der Möglichkeit, Erhaltungsaufwand für das Objekt steuerlich geltend machen zu können. Je nach Finanzierungsstruktur kann auch die steuerliche Absetzbarkeit von Schuldzinsen zu Buche schlagen. Nach den Berechnungen der Wissenschaftler bliebe selbst bei einer linearen Abschreibung in Höhe von 2,5% (anstelle der heutigen degressiven AfA von 5% in den ersten acht Jahren) noch ein jährlicher Steuervorteil für den Mietwohnungsbau in Höhe von 2.000 bis 3.000 Euro pro Jahr übrig – und das unabhängig vom Familienstand und insbesondere auch unabhängig von der Kinderzahl.

Diese Zahlen belegen nach Auffassung von LBS Research in überzeugender Weise, dass die Eigenheimzulage ordnungspolitisch bereits als Gegengewicht zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsbaus gerechtfertigt ist und bleibt. Daneben gibt es weitere gute Gründe für die Wohneigentumsförderung. Denn wenn es dem Staat gelingt, mehr Menschen ins Wohneigentum zu bringen, kann er davon politisch (auch fiskalisch) nur profitieren. Denn Wohneigentümer bauen im Laufe ihres Lebens durch freiwillige Sparanstrengungen und Konsumverzicht ein Vielfaches an Vermögen auf. Sie regeln auf diese Weise zugleich ihre private Altersvorsorge und sind später nicht auf staatliche Hilfen angewiesen. Viele Kommunen haben mittlerweile erkannt, dass es in ihrem eigenen Interesse liegt, potenzielle Wohneigentümer gegenüber Mietern nicht zu benachteiligen. Denn je höher die Wohneigentumsquote in ihren Grenzen ist, umso geringere Soziallasten kommen auf die Städte und Gemeinden im Rentenalter zu.

Unverständlich ist die aktuelle Debatte um die Eigenheimzulage nach Auffassung von LBS Research auch aus verteilungspolitischen Gründen:

• Die Steuervorteile für Mietwohnungsbauinvestitionen kommen unmittelbar einkommensstarken Kapitalanlegern zugute. Soweit die Vorteile zumindest teilweise bei ihnen verbleiben und nicht an die Mieter weitergegeben werden, führen sie deshalb zu progressiven steuerlichen Fördereffekten, während die Wohneigentumsförderung bereits seit dem Jahre 1996, also seit der Einführung der Eigenheimzulage, für alle Einkommensschichten gleich hoch ist.
• Damit trägt die Wohneigentumsförderung am erfolgreichsten zu einer breit gestreuten Vermögensbildung in Deutschland bei. Demgegenüber begünstigt die steuerliche Förderung des Mietwohnungsbaus zwangsläufig die Konzentration von Privatvermögen in den Händen einer relativ kleinen Schicht von einkommensstarken Kapitalanlegern.
• Die Einführung von Einkommensgrenzen bei der Gewährung der Eigenheimzulage führt im übrigen dazu, dass Bezieher mit höheren Einkommen aus der Wohneigentumsförderung völlig ausgeschlossen sind. Seit der Absenkung der Einkommensgrenzen im Jahre 2000 laufen zumindest bei den Singles auch Normalverdiener zunehmend Gefahr, über den Einkommensgrenzen für die Eigenheimzulage zu liegen. Demgegenüber gibt es für die Mietwohnungsbauförderung keinerlei Einkommensgrenzen – und damit erheblich größere Gefahren von Mitnahmeeffekten.
• Schließlich nimmt die steuerliche Förderung des Mietwohnungsbaus mit zunehmender Wohnungsgröße, steigenden Baukosten und höheren Zinsbelastungen zu. Demgegenüber wird die Wohneigentumsförderung praktisch pauschal gewährt und gibt damit keinerlei Anreize für kostenträchtige Objekte.
• Erst recht findet sich in der steuerlichen Mietwohnungsbauförderung keinerlei Begrenzung auf Familien mit Kindern. Am intensivsten dürfte sie sogar Doppelverdienern ohne Kindern zugute kommen.

Niemals ist in der Vergangenheit ernsthaft diskutiert worden, die steuerlichen Vergünstigungen für den Mietwohnungsbau oder etwa den Mieterschutz nach sozialen Kriterien auszurichten. Damit wurden auch verteilungspolitisch unerwünschte "Mitnahmeeffekte" in diesem Bereich nie infrage gestellt. Umso unverständlicher ist es, wenn jetzt die Wohneigentumsförderung – trotz vorhandener Einkommensgrenzen und trotz der Pauschalierung ohne Rücksicht auf die Höhe von Kosten und Preisen – als "Gießkannen-Förderung" gegeißelt wird.

Die aktuelle Debatte hat zweifellos eine Ursache in Transparenz-Defiziten: Während nämlich die Staatsausgaben für Wohneigentumserwerber plakativ im Subventionsbericht ausgewiesen werden, findet die Förderung des Mietwohnungsbaus gleichsam versteckt statt. Dennoch, das zeigen die Berechnungen der Wissenschaftler, kommt den Staat die indirekte Förderung der Mieter am Ende teurer als die direkte Förderung von Wohneigentum.

LBS Research betont in diesem Zusammenhang, dass es nicht darum gehen könne, eine Neiddebatte gegen die existierenden steuerlichen Regelungen für den Mietwohnungsbau zu führen. Sie seien im Kern durchaus nachvollziehbar. Insgesamt sind auch die Immobilienbesitzer in Deutschland keineswegs nur Profiteure des Steuersystems. Sie unterliegen vielmehr Sonderbelastungen wie der Grundsteuer und der Grunderwerbsteuer, die bereits einen erheblichen Teil der Steuervorteile im Mietwohnungsbau "auffressen". Das gilt aber mindestens in gleichem Maße auch für die Eigenheimzulage. Für nicht geförderte Wohneigentumserwerber bliebe mit Sicherheit sogar eine gravierende steuerliche Nettobelastung.

Wichtig sei deshalb mehr Ausgewogenheit in der politischen Bewertung. Mit der Absenkung der Einkommensgrenzen für die Eigenheimzulage ist ein Teil der potenziellen Wohneigentumserwerber bereits von jeglicher staatlicher Hilfe ausgeschlossen worden. Weitere einseitige Einschnitte würden nur dazu führen, dass die Bemühungen, aus der Mieterrepublik Deutschland doch noch eine Eigentümerrepublik zu machen, um Jahre zurückgeworfen würden. Damit aber würde zugleich der Wille einer breiten Mehrheit der Bevölkerung ignoriert. Annähernd 80% der Menschen wollten nach allen Umfragen in den eigenen vier Wänden statt zur Miete wohnen.

Wohnungspolitisch kann die Schlussfolgerung nur lauten: Je erfolgreicher der Staat in seinem Bemühen ist, über Steuervergünstigungen die Wohnungsmieten niedrig zu halten, desto mehr muss er zugleich tun, um den Erwerb von Wohneigentum zu fördern. Die empirica-Studie formuliert ihr Fazit ähnlich deutlich: "Eine einseitige Reduzierung der Wohneigentumsförderung wäre nicht zu rechtfertigen, solange die gegenwärtigen steuerlichen Rahmenbedingungen – namentlich die degressive AfA und die Sofortabschreibung von Erhaltungsaufwand – für den Mietwohnungsbau so sind, wie sie sind. Andernfalls ergäben sich größere Diskriminierungen für Selbstnutzer im Vergleich zu Mietern".