38. Königsteiner Gespräch: Eigentumsbildung wird an Gewicht gewinnen

(5.4.2003) Das breit diskutierte Dilemma der Zukunft für Wohnungswirtschaft und Wohnungspolitik besteht in strukturellen Überangeboten an Wohnraum in vielen regionalen Teilmärkten in Ost und West. Diese Leerstände werden in der Zukunft, insbesondere nach dem Jahre 2015, noch zunehmen. Eine langfristig geplante Marktbereinigung ist dringend geboten. Trotz breiter Konzeptwettbewerbe gäbe es bisher keine funktionierenden Theorien und Modelle für den Stadtumbau und einen fairen Lastenausgleich der Anbieter, allenfalls partielle Vorbilder und Heuristiken. Anbieter, die nicht kooperationswillig sind, können die höchsten "Free-Rider"-Vorteile erwarten. Wir dürfen nicht zulassen, dass unsere Städte perforiert werden, forderte Dr. Bernd Leutner, Geschäftsführer der F+B Forschung und Beratung GmbH, Hamburg, bei dem 38. Königsteiner Gespräch des ifs Städtebauinstituts zum Thema "Wohnungspolitik in Zeiten knapper Kassen".

Möglicherweise würden die Marktschwierigkeiten in mittlerer Sicht in einzelnen Teilmärkten zunächst abgemildert. Durch höhere Flächennachfrage pro Kopf, resultierend aus aktivem und passivem Wohnflächen-Mehrverbrauch, Eigentumsbildung im Bestand und einem Zuwachs an Zweitwohnungen, könnten Überangebote zum Teil absorbiert werden. Erforderlich seien stadtweite Portfolio-Analysen zur Bewertung der Marktfähigkeit des Wohnungsbestandes.

Welche Wohnungen ein überdurchschnittliches Leerstandsrisiko erwarten ließen, scheine den meisten Akteuren unbestritten. Allerdings sei Vorsicht geboten, Analysen müssten die zukünftig veränderten Rahmenbedingungen berücksichtigen. Substitutionsbeziehungen zwischen den sachlichen und räumlichen Teilmärkten würden durch die wirtschaftliche Lage der Nachfrager modifiziert, zudem seien Angebotseffekte zu beachten. Wichtiges Kriterium der Zukunftsfähigkeit von Wohnungsbeständen werde die Stabilität der Quartiere sein.

Aber es gebe auch Chancen für Wohnungsneubau. Selbst wenn Wohnungen leer stünden, würden neue Wohnungen nachgefragt, die es am Markt bisher nicht gebe. Wohnungsbau der letzten 80 Jahre verfüge teilweise nicht über die Nutzungsflexibilität für künftige Nachfrager. Deshalb sei in den meisten regionalen Märkten Neubau von größeren flexibel nutzbaren, niedrig geschossigen Wohnungen in städtischen und stadtnahen Lagen erforderlich. Eigentumsbildung gewinne in Bestand und Neubau an Gewicht.

Für die Identifikation von realistischen Neubauchancen gebe es bisher kein adäquates Analyseinstrumentarium. Die Instrumente der prognostischen Marktanalyse erfassten implizit normative Bedarfe, nicht zahlungsfähige Nachfrage. Marktungleichgewichte würden nicht erfasst. Schon Ende der 70er Jahre sei Bedarfsprognosen nachgesagt worden, sie hätten eine Fehllenkung des Angebotes ausgelöst.

Die künftige Marktsituation fordere eine Intensivierung der Wohnungspolitik, keinen "Rückbau". Die Förderpolitik müsse aber umgebaut und an die regionalen Bedarfe und Rahmenbedingungen angepasst werden. Örtliche Versorgungsaufgaben, Wohnungskaufkraft, regionale Marktentwicklung und Kostenniveau müssten ebenso wie die Standorteffizienz zentrale Förderparameter sein, so Leutner abschließend.