Wohnungswirtschaft sagt Mietnebenkosten den Kampf an

(29.11.2002) "Nach dem Startschuss im Januar 2002 können wir nun erste Erfolge verzeichnen", sagte Lutz Freitag, Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen, bei der Eröffnung des heute in Berlin stattfindenden Kongresses "Betriebskosten-Benchmarking", der von GdW, dem BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen sowie dem vhw Deutsches Volksheimstättenwerk durchgeführt wird.

Die regionalen Mitgliedsverbände des GdW, der GdW selbst und einige Wohnungsunternehmen haben unter Beteiligung externer Dienstleistungsunternehmen drei EDV-gestützte und miteinander kompatible Instrumente entwickelt, mit denen Betriebskosten analysiert und vergleichbar gemacht werden können. Bereits heute beteiligen sich Unternehmen mit rund 220.000 Wohnungen an den Betriebskostenvergleichen. Weitere 250.000 bis 300.000 Wohnungen sollen in den nächsten 6 Monaten hinzukommen. Bis Ende 2003 wollen sich Unternehmen mit 1 Mio. Wohnungen bundesweit beteiligen. "Damit erhalten die Unternehmen, die sich z.T. bereits in regionalen Arbeitskreises zusammen geschlossen haben, die notwendigen Vergleichsdaten, um gezielt in Verhandlungen mit den Ver- und Entsorgern sowie den Gebietskörperschaften zu treten, um Reduzierungen einzelner Betriebskosten zu erreichen. Aber auch Ansätze für eigene Maßnahmen und Aktivitäten der Mieter werden erkennbar."

Basis des Betriebskosten-Benchmarkings ist die "Geislinger Konvention", nach der Betriebskosten detailliert ermittelt und verglichen werden können. Ziel sei es, so GdW-Präsident Lutz Freitag, Betriebskosten und Verbrauchswerte von Objekten gleichen Bautyps miteinander zu vergleichen, Gebäude mit überdurchschnittlich hohen Kosten zu erkennen und Einsparpotenziale zu ermitteln.

Der GdW-Chef wies darauf hin, dass die Kostensenkungskommission des Deutschen Verbandes für Wohnungswesen Städtebau und Raumordnung ihr Gutachten "Strategien zur Senkung der Wohnnebenkosten" im Auftrag des Bundesministeriums für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen vorgelegt habe. Die Initiative der Wohnungswirtschaft passe also in dieses politische Umfeld.

Lutz Freitag: "Die Wohnungsunternehmen können nur einen Teil der Betriebskosten direkt oder indirekt beeinflussen. Konkret sind 45% der kalten Betriebskosten vom Vermieter zu beeinflussen. Bezogen auf den Gesamtbetrag aller Betriebskosten sind nur 30% von den Wohnungsunternehmen zu gestalten. Der größere Teil der kalten und die warmen Betriebkosten sind entweder abhängig vom individuellen Verbrauch oder werden von den Kommunen bzw. von kommunalen Zweckverbänden per Gebührensatzung festgelegt. Gerade diese von der öffentlichen Hand vorgegeben Preise sind in den vergangenen Jahren überdurchschnittlich gestiegen."

"Leider kommt es oft genug vor, dass viele Mieter nicht zwischen Grundmiete und Nebenkosten unterscheiden. Sie rechnen die Gesamtbelastung ausschließlich dem Vermieter zu", erklärte Freitag. Die Wohnungswirtschaft habe ein vitales Interesse daran, die Struktur und die Ursachen der einzelnen Kostenarten für die Mieter und Genossenschaftsmitglieder transparent zu machen.

Freitag wandte sich auch an die Adresse der Kommunen: "Wir fordern einheitliche Vorgaben für die Berechnung der öffentlichen Kosten. Das Gutachten des Deutschen Verbandes zeigt sehr deutlich, dass die Verfahren zur Ermittlung der Kosten kommunaler Infrastruktureinrichtungen in den Ländern völlig unterschiedlich sind. Dies betrifft vor allem den Ansatz der Zinsen und der Abschreibungen auf die Investitionskosten. Nur wenn einheitliche Berechnungsverfahren bestehen, kann es echte Transparenz geben und verhindert werden, dass nicht erforderliche Kosten den Mietern weiterberechnet werden."

Der GdW lehnte Überlegungen ab, die Betriebskosten in die Grundmiete zu integrieren. Dies ginge zu Lasten der Transparenz auch für die Mieter, erklärte der GdW-Präsident. Auch Betriebskostenspiegel wie sie in Regensburg erarbeitet wurde, lehnt der GdW ab, da sie ein untaugliches Instrument darstellten.

Viele der fast 400 Mitgliedsunternehmen des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU), die zusammen 1,24 Mio. Mio. Wohnungen bewirtschaften, beteiligen sich seit 1992 an Betriebskosten-Vergleichen. Sie konnten seit 1995/96 die Betriebskosten im Unternehmensdurchschnitt zwischen 0,15 und 0,38 Euro/m² Wohnfläche im Monat senken. Die Wohnungsbaugenossenschaft Lichtenberg in Berlin konnte ihre Heizkosten von 1,91 Euro je m² und Monat im Jahr 1992 um zwei Drittel auf 0,62 Euro je m² und Monat in 2001 reduzieren. Die Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Marzahn hat einen Betriebskostenbeirat der Mieter eingerichtet, der seit 2 Jahren erfolgreich arbeitet. So wurde auf Empfehlung dieses Beirates der Verteilungsschlüssel für die Heizkosten geändert, die Mieter wurden zum Sparen angehalten und dafür belohnt. Die GWG "Stadt Cottbus" eG hat durch aufwändige Optimierungen der Betriebsführungen in den Bereichen Fernwärme, Betriebsstrom, Trinkwasser und beim Messdienst zwischen 1996 und 2002 insgesamt 0,61 Mio. Euro Betriebskosten eingespart. Statt die Heizkosten aufgrund stark gestiegener Energiepreise zu erhöhen, konnten die Fernwärmepreise z.B. zum 01.01.2001 um 2% gesenkt werden.

Diese Ergebnisse konnten trotz der in den vergangenen Jahren erheblich gestiegenen Gebühren und Abgaben durch die Umsetzung von Einsparmaßnahmen (und aufgrund eines geänderten Verbrauchsverhaltens der Mieter) erreicht werden. Die Betriebskosten hatten 1995 im Land Brandenburg, 1996 in den östlichen Bezirken Berlins und 1997 im Westteil Berlins ihren Höchststand. Seitdem seien die Mieter der BBU-Mitgliedsunternehmen in Berlin um durchschnittlich 120 bis 250 Euro/ Jahr und im Land Brandenburg sogar um mehr als 250 Euro/ Jahr entlastet worden.
Unter Federführung des Spar- und Bauvereins Hannover hat sich außerdem ein Arbeitskreis niedersächsischer Wohnungsunternehmen zum Betriebskosten-Benchmarking gebildet. Hier arbeiten die Braunschweiger Baugenossenschaft, die Nibelungenwohnbau Braunschweig, die Reichsbund Wohnungsbau aus Hannover, die VW Immobilien GmbH aus Wolfsburg sowie aus NRW die Bielefelder Baugenossenschaft Freie Scholle zusammen. "Weitere regionale und lokale Arbeitskreise werden folgen", kündigte Lutz Freitag an.

"Diese Erfolge nützen Unternehmen und Mieter gleichermaßen. Die Mieter und Genossenschaftsmitglieder sparen, die Unternehmen erhalten Vorteile bei der Vermarktung ihrer Wohnungen", resümierte der GdW-Präsident. Zur Zeit werde die Ausweitung des Betriebskosten-Benchmarkings auf die Wohnungsunternehmen des BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen vorbereitet. Die Geislinger Konvention werde damit, so Freitag, Grundlage einer echten Brancheninitiative.