VDM: Gewerbeimmobilien mit uneinheitlicher Entwicklung - Gewerbe-Mietpreisspiegel 2002 mit 81 Städten veröffentlicht

(6.9.2002) Die Konjunkturprobleme haben auch im Bereich der Vermietung von Gewerbeimmobilien ihre Spuren hinterlassen. Die Rekorde der Vorjahre sind 2002 nicht mehr zu erreichen. Speziell mit dem Zusammenbruch zahlreicher Unternehmen des Neuen Marktes hat sich neben bestehenden und neuen Büroimmobilien ein dritter Markt entwickelt. Dieser verfälscht das Gesamtbild, da auf Grund eingeleiteter Schadensbegrenzungen billigere Mieten als üblich in Kauf genommen werden. Die Krise der so genannten New Economy hat ihre Auswirkungen auf dem Büroimmobilienmarkt erst in diesem Jahr spürbar hinterlassen. Zusätzlich machte sich die Verschlechterung der Lage bei Banken und Versicherungen bemerkbar. Statt Ausbau steht nicht zuletzt wegen der beunruhigenden Börsenentwicklung Abbau auf dem Programm. Die Folge: weniger Personal – weniger Bürobedarf. Das bekamen gerade die deutschen Großstädte zu spüren, allen voran seien die Finanzmetropole Frankfurt und Dortmund genannt. Der Standort München mit seinen zahlreichen Unternehmen der Medienbranche ist ebenso betroffen sowie die Hauptstadt Berlin, die gerade in der Spitze deutliche Rückgänge verzeichnete.

Wie in den vergangenen Jahren besteht weiter hohe Nachfrage im Bereich der Ladenflächen in 1a-Lagen großer deutscher Städte, so der Vizepräsident und Pressesprecher des Verbandes Deutscher Makler (VDM), Erich Hildenbrandt, anlässlich der Veröffentlichung des Gewerbe-Mietpreisspiegels 2002 des Verbandes. Dieser untersucht den Gewerbeimmobilienmarkt in 81 deutschen Städten, darunter 23 in den neuen Bundesländern. Ladenflächen in Nebengeschäftszentren tun sich im Gegensatz zu den 1a-Lagen schwer und sind von der schlechten Stimmung im Einzelhandelsgeschäft besonders betroffen. Folglich geht die Spanne zwischen 1a-Lagen und Nebenlagen noch weiter auseinander.

"Die Entwicklung im Bundesgebiet ist im Jahr 2002 uneinheitlich auf einem eher stagnierendem Niveau. Die neuen Bundesländer leiden unter der momentanen Situation besonders, zumal sie schon am Gesamtaufschwung der vergangenen Jahren, bis auf wenige Ausnahmen, nicht partizipieren konnten. Bleibt zu hoffen, dass nach diesem Jahr mit einem Negativrekord an Insolvenzen und einer schlechten Einzelhandelsstimmung wie selten zuvor im Jahr 2003 konjunkturelle Besserung eintrifft“, so Erich Hildenbrandt.

Büroimmobilien: Mietpreissteigerungen und rückläufige Tendenzen halten sich die Waage. Teile Mecklenburg-Vorpommerns mit deutlichem Preisanstieg.

Bei bestehenden Büroimmobilien in Innenstädten sind die Metropolen München und Frankfurt auf hohem Niveau. Bis zu 26 Euro/m² sind in der Spitze für Büro- oder Praxisräume zu zahlen, beginnend bei 12,5 Euro/m² in München und zwölf Euro/m² in Frankfurt. Berlin, weist in diesem Jahr eine Spanne von zehn bis 20 Euro/m² auf. Andere Großstädte liegen bei zentral liegenden Bestandsimmobilien vergleichsweise günstiger: Stuttgart bei 8,4 bis 14,8 Euro/m², Hamburg bei 7,5 bis 15,5 Euro/m² und Köln kommt auf acht bis 16,5 Euro/m².

In Mecklenburg-Vorpommern stiegen die Mietpreise am oberen Ende in Greifswald und Neubrandenburg extrem. So sind in Greifswald zwischen fünf und 30 Euro/m² und in Neubrandenburg immerhin zwischen acht und 15 Euro/m² zu zahlen. Sonst ist die Lage in den neuen Bundesländern überwiegend wenig verändert beziehungsweise müssen niedrigere Mieten hingenommen werden.

Doch nicht nur der Osten ist betroffen, auch westliche Regionen verzeichnen Mietrückgänge. So liegen bestehende innerstädtische Büroimmobilien in Bremen bei sieben bis 8,5 Euro/m² und in Hannover abgeschwächt bei 5,1 bis 7,65 Euro/m².

Die Preisentwicklung bei Neubauten verläuft analog. Spitzenstellungen nehmen Frankfurt ab 20 Euro/m² sowie München und Berlin ab 15 Euro/m² ein. Während in Frankfurt bis zu 42 Euro/m² und in München bis zu 40 Euro/m² möglich sind, ist Berlin bei 25 Euro/m². Dies spiegelt die problematische Situation im Zentrum der deutschen Hauptstadt wider. Der Trend zu Büroräumen in der Stadt nimmt zwar weiter zu, aber nicht mehr um jeden Preis.

In Randlagen bewegten sich die Quadratmeterpreise für Büro- und Praxisräume sowohl bei bestehenden als auch bei neuen Objekten meist seitwärts. Für Neubaubüros in Frankfurter Randlagen müssen zwischen 12,5 und 21 Euro/m² gezahlt werden und für Bestandsobjekte zehn bis 17 Euro/m².
München und Berlin liegen in der Spitze der Bestandsobjekte bei 15 Euro/m² und der Neubauten bei 20 Euro/m². Die Rheinmetropole Düsseldorf verzeichnet Mietpreise bis zu zwölf Euro/m² (Bestand) und 15 Euro/m² (Neu) und Köln bis zu 13 Euro/m² (Bestand) und 15,5 Euro/m² (Neu).
Das untere Ende im Mietpreisspiegel 2002 des VDM bildet im Bereich neuer Büroräume in Randlagen in den alten Bundesländern Bremerhaven mit einer Spanne zwischen 4,3 und 4,9 Euro/m². Schlusslicht im Osten ist Cottbus mit vier bis fünf Euro/m². Zahlreiche Einstiegsmieten bewegen sich zwischen vier und fünf Euro/m².

Ladenflächen in 1a-Geschäftslage mit überwiegend stagnierender Preisentwicklung - Berlin bleibt deutlich Spitzenreiter. Nebengeschäftszentren kaum verändert.

"Nachdem sich bereits im Jahr 2001 der bis dahin weit verbreitete Teuerungstrend in 1a-Geschäftslagen der Metropolen abschwächte, ist auch in diesem Jahr ein leicht sinkendes Niveau zu beobachten. Alleiniger Rekordhalter bleibt Berlin mit nochmals deutlich gestiegenen Mieten zwischen 80 und 200 Euro/m² bei Ladenlokalen bis 150m² und 60 bis 180 Euro/m² bei Ladenflächen über 150 m²“, so VDM-Pressesprecher Erich Hildenbrandt. Die restlichen Großstädte zeichnen ein uneinheitliches Bild in den erstklassigen Lagen bis 150m². In Stuttgart sind aktuelle Preise zwischen 97,1 und 158,8 Euro/m² möglich, in München und Düsseldorf jeweils 125 bis 180 Euro/m² sowie in Hannover 60 bis 180 Euro/m².

Bei Ladenflächen in 1a-Lagen können einige Städte aus den neuen Bundesländern auf Anstiege verweisen: In Dresden erreichen Mietpreise in der Spitze bis zu 45 Euro/m² und in Leipzig bis zu 55 Euro/m². Auch in Greifswald mit 15 bis 30 Euro/m² und Neubrandenburg mit 15 bis 40 Euro/m² konnten die Quadratmeterpreise deutlich zulegen. Die preiswertesten Ladenlokale in Toplage sind in den neuen Bundesländern zu finden. So in Templin (7,5 bis zwölf Euro/m²), Ilmenau (13 bis 19 Euro/m²) und Stralsund (zehn bis 20 Euro/m²).

Die Mieten bei Ladenlokalen in Nebengeschäftszentren sind erheblich unter dem Niveau der Top-Lagen. Gegenüber dem Vorjahr sind selten auffällige Veränderungen wahr zu nehmen. Bei Flächen bis 200 m² ist Dortmund mit zehn bis 51 Euro/m² teuerster Standort. Weitere Spitzenmieten sind in Rostock (23 bis 45 Euro/m²), in Berlin mit bis zu 40 Euro/m², in Frankfurt mit bis zu 47 Euro/m² und in Hamburg mit bis zu 43 Euro/m² zu erzielen.

In Nebengeschäftszentren liegt die Miete für Ladenflächen zwischen 200 und 800 m² in Berlin am höchsten. Die Mieten belaufen sich in der Hauptstadt auf acht bis 35 Euro/m². Bei Ladenflächen über 800 m² in Nebenlagen erzielt Düsseldorf Spitzenmieten bis zu 25,5 Euro/m².