Immobiliendarlehen: Private Häuslebauer spüren Auswirkungen von Basel II

(1.9.2002) "Basel II" zwingt ab 2006 alle Banken, ihre Kunden und Finanzierungsvorhaben nach individuellen Risiken zu unterscheiden. Bis jetzt ist kaum einem Häuslebauer bewusst, dass auch er von dem Reformwerk betroffen ist. Spätestens wenn die Zinsfestschreibung seines Darlehens endet, greifen die neuen Regeln. Das vorhandene Eigenkapital wird für eine günstige Finanzierung in den Mittelpunkt rücken.

Bisher brauchen die Banken bei der Vergabe eines Hypothekarkredits nicht zwischen geringen und hohen Risiken zu unterscheiden. Derzeit sichern die Banken beispielsweise das Risiko eines Immobiliendarlehens über 100.000 EUR pauschal mit 4% ihres Eigenkapitals ab. Eine Erleichterung zeichnet sich vor dem Hintergrund von Basel II für die Kreditinstitute gleich in zweifacher Hinsicht ab: Zum einen sinkt der Standardsatz von 4% auf 3,2%. Auf der anderen Seite müssen die Banken im Verhältnis zu ihrer Kreditsumme um so mehr Eigenkapital nachweisen, je riskanter diese Kredite sind.

"Im Prinzip funktioniert die Differenzierung der Zinsen für Baugeld zukünftig wie in der Autoversicherung. Dort werden zur Festsetzung der Prämienhöhe Faktoren wie unfallfreies Fahren, Garagenstellplatz, Ort der Zulassung, Fahrzeugtyp, -leistung etc. herangezogen", zieht Friedrich Piaskowski, Mitglied des Vorstands der Deutschen Genossenschafts-Hypothekenbank AG (DG HYP) einen anschaulichen Vergleich.

Der gute Ruf einer Person im Hinblick auf ihre Zahlungsfähigkeit und -willigkeit, die Bonität sowie die Objektbewertung rücken jetzt verstärkt in den Blickpunkt der Kreditgeber. Positive Auswirkungen auf die Konditionen werden neben der Lage der Immobilie (Stadt vor Land), auch der Zuschnitt, moderne Technik wie etwa Wärmedämmung, Heizung oder Wasserversorgung haben.

Individuelle Warnfunktion: Bau- und Kaufprojekte, die als riskant eingestuft werden, laufen zukünftig nicht mehr glatt durch und können im ersten Moment zur Verärgerung der Kunden führen. Ein möglicher Risikoaufschlag auf den Zins wird den Häuslebauer jedoch zwingen, sein Vorhaben aufgrund der fundierten und kostenlosen Risikoanalyse noch einmal zu überdenken.
"Die neue Risikogewichtung wird manchen Bauherrn und Käufer vor einem Reinfall und einem bösen Erwachen bewahren", hebt Piaskowski die Warnfunktion des modifizierten Prozesses hervor. Für "gute" Kunden wird Baugeld demhingegen preiswerter.

Zins-Rankings verlieren an Bedeutung: Da der Kunde zukünftig individuelle Konditionen erhalten wird, werden auch die Ranglisten der günstigsten Anbieter an Aussagekraft verlieren. "Es wird zwar möglich sein, Zinsspannen oder Zinskonditionen für Kunden erster Klasse zu erheben, doch die werden noch weniger Orientierungshilfe geben als der Effektivzins heute", rät der DG HYP-Vorstand potenziellen Immobilienerwerbern frühzeitig das Gespräch mit den Kreditinstituten zu suchen.
Die Volksbanken und Raiffeisenbanken erläutern gerne, welche Kriterien sie an die Bonität des Kreditnehmers und das Objekt anlegen. Dabei ist eine luxuriöse Ausstattung nicht unbedingt von Vorteil. Aufgrund der hohen Betriebskosten kann beispielsweise ein Swimming-Pool die Einstufung verschlechtern.

Soviel sparen wie möglich: Das Baseler Reformwerk wird zwar voraussichtlich erst 2006 in Kraft treten, doch schon jetzt sollten Immobilieninteressenten Vor- und Nachteile im Auge behalten. Grundsätzlich gilt, dass soviel Eigenkapital wie möglich angespart werden sollte, um später den Zins zu drücken.
Bauherren, die den Traum von den eigenen vier Wänden kurzfristig realisieren wollen, sollten die Objektwahl kritisch durchleuchten und bereits jetzt den nächsten Verlängerungstermin des Kredits einkalkulieren. Es empfiehlt sich, nicht nur mit Blick auf das Rentenalter eine möglichst hohe Tilgung zu vereinbaren, um bei der Anschlussfinanzierung im ersten Rang zu bleiben. "Hat der Kunde finanzielle Reserven, sollte er konsequent sparen, um am Ende der Zinsbindung Sondertilgungen zu leisten", empfiehlt Piaskowski.