Hochwasser in Deutschland: Wer zahlt was bei Überschwemmungsschäden in Mietwohnungen

(16.8.2002) Viele tausend Häuser, Wohnungen und Keller stehen unter Wasser. Das Jahrhunderthochwasser richtet schwerste Schäden an. Dabei lässt sich das konkrete Ausmaß erst abschätzen, wenn das Hochwasser wieder abgelaufen ist. Spätestens dann stellt sich auch die Frage nach der Rechtslage, wer zum Beispiel für die Schadensbeseitigung verantwortlich ist. -- Faustregel Nr. 1 für Mietwohnungen: Der Vermieter muss das eingelaufene Wasser beseitigen, für die Renovierung aber ist der Mieter zuständig.

Der Deutsche Mieterbund (DMB) stellt die wichtigsten Grundsätze aus seiner Sicht folgendermaßen dar:

• Gebäudeschäden und Wohnungsschäden durch das eingedrungene Hochwasser muss der Eigentümer / Vermieter beseitigen.
• Auch für das Abpumpen des Wassers aus den Kellern und ggf. den Wohnungen ist der Vermieter verantwortlich, genauso wie für das Trockenlegen der Wohnung.
• In den Mietwohnungen selbst muss der Vermieter im übrigen nur Schäden an den mitvermieteten Gegenständen übernehmen. Das können Einbauküchen, Elektrogeräte, Teppichböden usw. sein. Auch für erforderlich werdende Tapezier- und Anstreicharbeiten auf Grund der Wasserschäden muss der Vermieter eintreten.
• Schäden an sonstigen Einrichtungsgegenständen, am Mobilar bzw. am Eigentum des Mieters muss dieser selbst beseitigen und auch selbst bezahlen. Versicherungen, wie die Hausratversicherung, treten für diese Schäden nicht ein. Versichert sind im Regelfall nur Leitungswasserschäden bzw. Schäden auf Grund eines Wasserrohrbruchs. Hochwasserschäden sind nur versichert, wenn die Versicherung Elementarschäden einschließt oder hierfür eine Extrapolice abgeschlossen worden ist. Alte DDR-Hausratversicherungen beinhalten noch diesen Schutz gegen Elementarschäden. Versichert ist nur, wer diese Versicherung jetzt noch unverändert hat. Soweit Versicherungen heute überhaupt gegen Elementarschäden versichern, richtet sich die Höhe der Versicherungsprämie nach Risikoklassen.
• Schadensersatzansprüche des Mieters gegen den Vermieter sind allenfalls im Einzelfall denkbar, wenn den Eigentümer ein Verschulden trifft. Beispielsweise dann, wenn trotz Mängelanzeige und Aufforderung, ein defektes Rückstauventil zu reparieren, nichts passiert ist und deshalb jetzt ein Schaden eintritt.
• Solange die Wohnung auf Grund des Hochwassers nicht oder nur eingeschränkt nutzbar ist, hat der Mieter das Recht zur Mietminderung. Steht die Wohnung vollständig unter Wasser, ist sie unbewohnbar, kann die Miete um 100 Prozent gekürzt werden.
• Im Extremfall, bei drohenden Gesundheitsgefährdungen, wenn über längere Zeit Schlamm und Fäkalien beispielsweise in der Wohnung stehen, hat der Mieter sogar das Recht, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.

Der Chefjustitiar Hans Reinold Horst der "Gegenseite" - nämlich des Eigentümerverbandes Haus & Grund Deutschland - erläutert die Rechtsauffassung des Verbandes der privaten Eigentümer:

• Der Vermieter hat den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu überlassen und während der Vertragsdauer zu erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB).
  Mietvertraglich ist die Renovierungspflicht im laufenden Mietverhältnis in aller Regel auf den Mieter übertragen worden. Dies bedeutet, dass der Vermieter zwar überflutete Keller und Wohnungen trockenlegen und Feuchtigkeitsschäden an der Bausubstanz der Mietsache beseitigen, nicht aber die Renovierungsarbeiten ausführen muss. Sie zählen nicht zur vertraglichen Erfüllungspflicht des Vermieters. Der Mieter ist auch dann im laufenden Mietverhältnis zur Renovierung verpflichtet, wenn er die Wohnung renoviert angemietet hat und der Vermieter demzufolge den renovierten Zustand der Mietsache bei Vertragsbeginn schuldete. Auch in diesem Falle besteht in aller Regel mietvertraglich für den Mieter die Pflicht zur Durchführung von Renovierungen während des laufenden Mietverhältnisses. Der Vermieter genügt seinen gesetzlichen und vertraglichen Pflichten also dann, wenn er den vertragsgemäßen - trockenen - Bauzustand der Mietsache wieder herstellt.
• Etwas anderes ergibt sich auch nicht unter dem Gesichtspunkt des gewährleistungsrechtlichen Schadensersatzes. § 536a BGB ordnet eine verschuldensunabhängige Garantiehaftung des Vermieters nur im Falle anfänglicher Mängel der Mietsache an. In allen anderen erfassten Fällen - später auftretender Mangel, Verzug des Vermieters mit der Mängelbeseitigung - setzt die Vorschrift ein entsprechendes Verschulden des Vermieters am Eintritt des Schadens oder an der Verzögerung der Mängelbeseitigung voraus. Es liegt auf der Hand, dass im Falle eines Elementarschadens ein Verschulden des Vermieters nicht zu diskutieren ist. Deshalb kommt eine Schadensersatzpflicht des Vermieters nur in dem seltenen Fall überhaupt in Betracht, in dem der Elementarschaden zu einem anfänglichen Mangel der Mietsache geführt hat, also zeitlich im Zusammenhang mit dem Vertragsabschluss steht. Dies dürfte jedoch regelmäßig nicht der Fall sein.
  In aller Regel muss der Mieter daher durch Wasserschäden zerstörte Renovierungen auf seine Kosten erneuern. Dies liegt in seiner Risikosphäre. - Deshalb empfiehlt sich der Abschluss einer Elementarschadensversicherung.