"Eigenheime" auf der Etage

In vielen Großstädten leben inzwischen 40 bis 50 Prozent aller Wohneigentümer in Eigentumswohnungen – Aber: Mieterquote weiterhin hoch

(15.8.2002) "Wer es geschafft hat, vom Mieter zum Wohneigentümer zu werden, lebt im großzügigen Einfamilienhaus mit Garten drumherum.“ Diese weit verbreitete Vorstellung hat allenfalls noch in ländlichen Regionen ihre Berechtigung. In dichter bevölkerten Gebieten, so belegt jetzt eine Analyse von LBS Research auf der Grundlage aktueller statistischer Daten, gilt auch die Eigentumswohnung inzwischen vielfach als erste Wahl. In einigen Großstädten halten sich die Besitzer von Eigentumswohnungen und Eigenheimen bereits die Waage. Die Formel "Wohneigentum gleich Eigenheim" geht hier nicht mehr auf.

An der Spitze der Städte, in denen die Sehnsucht nach den eigenen vier Wänden in großem Maße in Eigentumswohnungen ihre Erfüllung findet, liegt Deutschlands teuerster Wohnort: München. Hier leben 57% aller Wohneigentümer nicht im Ein- oder Zweifamilienhaus, sondern in der Eigentumswohnung. In Stuttgart und Augsburg macht diese Quote exakt 50% aus, gefolgt von Düsseldorf (47%), Nürnberg (46%) und Hannover (43%). In vielen anderen Städten, vor allem in Nordrhein-Westfalen, liegt die Quote der Wohneigentümer auf der Etage zwischen 30 und 40% - vgl. Grafik:

Dieses Resultat ist auch deshalb bemerkenswert, so die Experten von LBS-Research, weil in Deutschland überhaupt erst seit 1951 die rechtliche Möglichkeit besteht, Wohneigentum auf der Etage zu erwerben. Vor der Einführung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) waren die Wohnungen in Mehrfamilienhäusern fast ausnahmslos für die Vermietung bestimmt. Von den 50er Jahren bis heute sind hierzulande 3,4 Millionen Eigentumswohnungen entstanden, das sind 10% des gesamten Wohnungsbestandes. Der größte Teil geht auf das Konto von neu errichteten Eigentumswohnungs-Anlagen. Aber auch die Umwandlung von ursprünglich reinen Mietwohngebäuden in Eigentumswohnungen hat seit einiger Zeit an Bedeutung gewonnen. Das gilt naturgemäß (noch) nicht in gleichem Maße in den neuen Bundesländern, wo der Anteil der Eigentumswohnungen am gesamten Wohnungsbestand erst bei 3% liegt.

Aufschlussreich auch das Verhältnis zwischen selbstgenutzten und vermieteten Eigentumswohnungen in Deutschland: Im Westen liegt der Anteil der selbstgenutzten Wohnungen mit 48% bei fast der Hälfte, in den neuen Ländern bei 42%. In vielen Städten wird sogar die Mehrzahl der Eigentumswohnungen von ihren Eigentümern selbst bewohnt, am häufigsten in Bremen (60%), am seltensten in München (mit knapp 40%). Die Statistik bestätigt damit nach Einschätzung der LBS-Experten eindrucksvoll den Zusammenhang zwischen Grundstücksangebot, Preisniveau und Bauformen. Viele Kommunen haben bereits erkannt, dass größere Erfolge bei der Wohneigentumsbildung innerhalb der Stadtgrenzen auch von einem bezahlbaren Angebot an Eigentumsmaßnahmen ohne großen Grundstücksbedarf abhängen. Auf der anderen Seite wird deutlich, dass der Markt für Eigentumswohnungen weniger als früher von Kapitalanlegern beherrscht wird. Selbstnutzer spielen vielmehr vor allem im Gebäudebestand eine immer größere Rolle.

Trotzdem, so LBS-Research weiter, muss Deutschland vorerst weiterhin mit dem Etikett der Mieterrepublik leben. Denn die Wohneigentumsquote liegt im alten Bundesgebiet nur bei 43%, in den neuen Ländern erst bei 31%. Dazu trägt auch das vergleichsweise schlechte Abschneiden vieler Städte bei. München und einige Großstädte in Nordrhein-Westfalen beherbergen zum Beispiel noch rund 80% ihrer Bevölkerung als Mieter. Berlin landet mit einer Wohneigentumsquote von 11% ganz hinten, und Frankfurt ist mit knapp 13% Eigentümern nur etwa halb so erfolgreich wie das ähnlich "beengte" Stuttgart, das eine Wohnungseigentumsquote von 25% aufweist (vgl. Grafik).