Makler erwarten höhere Wohnungspreise

(20.6.2002) Der Wohnungsmarkt in Deutschland hat Chancen, zu einem Konjunkturmotor zu werden. Diese Einschätzung vertrat der Vizepräsident und Pressesprecher des Verbandes Deutscher Makler (VDM), Erich Hildenbrandt, vor der Presse am 19. Juni in Stuttgart. Einige Jahre habe der Wohnungsmarkt als Bremse gewirkt. Dies könne sich ändern, wenn es Politik und Banken gelingt einige Hindernisse aus dem Weg räumen. Wenn nicht, sei mit chaotischen Entwicklungen rechnen.

Einflüsse von Politik, Banken und Medien

"Es war gerade die Politik, die den Wohnungsmarkt erheblich gebremst hat. So zum Beispiel mit der Verlängerung der Spekulationsfrist von zwei auf zehn Jahre." Ebenso habe die Kürzung der Eigenheimzulage dem Wohnungsmarkt geschadet. Als weiteres Hemmnis habe die Abschaffung des steuerlichen Verlustausgleichs zwischen verschiedenen Einkommensarten gewirkt. Eine regelrechte Investitions- und damit Konjunkturbremse sei die Verschärfung des Mietrechts gewesen. "Alle diese Hindernisse bestehen nach wie vor", bemängelt Hildenbrandt.

Beigetragen hätten auch die Banken. Während der Aktieneuphorie hätten sie wenig Interesse an Immobilienfinanzierungen gezeigt und seien allenfalls zu Koppelgeschäften bereit gewesen. Selbst gut situierte Kunden erhielten ein vernünftiges Finanzierungsangebot häufig nur, wenn sie auch zu einem Provisionsgeschäft bereit waren. Die Bauträgerfinanzierungen seien stark zurückgefahren und damit das Wohnungsangebot erheblich reduziert worden. Es war für Bauträger bereits fast unmöglich gewesen, eine Neubaufinanzierung zu bekommen. Unterstützt hätten diese Stimmung zahlreiche Medien. Von Überproduktion hätten sie berichtet und von Leerständen. Immobilien seien als uninteressante und wenig rentable Anlage dargestellt worden. "Wenn wir in der Zeit von Leerständen vor bald wieder drohenden Engpässen warnten, wurde davon eher ungläubig berichtet", erinnert sich Hildenbrandt. "Die Medien waren ebenfalls von der Aktieneuphorie erfasst und heizten sie sogar an, so dass Immobilien eine immer geringere Rolle spielten und kaum noch positiv dargestellt wurden." Die gemeinsamen Einflüsse von Politik, Banken und Medien hätten so zum Rückgang des Wohnungsbaus beigetragen und gemeinsam mit anderen Faktoren dazu geführt, dass die Baugenehmigungen und in deren Folge die Fertigstellungen dramatisch zurückgegangen sind.

Mittlerweile sei das Angebot so drastisch eingebrochen, dass nicht einmal mehr der Ersatzbedarf gedeckt werden könne. Angesichts des steigenden Bedarfs durch mehr Haushalte und wachsende Wohnfläche pro Person gehe die Schere zwischen Angebot und Nachfrage immer weiter auseinander.

Die Chancen sind groß

"Mittlerweile sind die Chancen des Wohnungsmarkts, zum Konjunkturmotor zu werden, groß. Die Aktieneuphorie ist vorüber und man hat wieder die Immobilie als langfristig sichere Anlage entdeckt. Die Bereitschaft, zur Eigennutzung und für die Alterssicherung in Immobilien zu investieren ist enorm gestiegen und steigt weiter. Der Glaube an die Immobilie ist zurückgekehrt." Einiges hätten zu diesem Stimmungsumschwung die Medien beigetragen, denn sie berichteten inzwischen entweder neutral oder sogar bereits positiv über Immobilien.

Ein Indiz für neues Vertrauen sowie die zunehmende Flucht in sichere Immobilien sei die enorm gewachsene Nachfrage nach Immobilienfonds. Doch darin befürchtet Hildenbrandt neue Risiken. Auch ein Fonds ist nur eine gute Anlage, wenn er seine Mittel sinnvoll investieren kann. Der starke Geldzufluss der Fonds mache dies schwierig, zumal die schwache Konjunktur gerade für erhebliche Risiken auf dem Büromarkt sorge. "Es geht deshalb letztlich nichts über Wohnimmobilien, die weitaus weniger konjunkturanfällig sind als Gewerbeimmobilien." Nur bei Wohnimmobilien könne man zudem alles selbst bestimmen und kontrollieren.

Politik und Banken bewegen sich noch nicht

"Nichts getan hat sich leider in der Politik", bedauert der VDM-Sprecher. Gravierende Hemmnisse wie Mindeststeuer, Mietrecht und Spekulationsfrist seien unverändert restriktiv geblieben. Selbst das gut gemeinte BFH-Urteil (siehe Meldung vom 12.6.) über die steuerliche Behandlung anschaffungsnaher Aufwendungen habe keineswegs nur positive Folgen. Darauf hätte die Politik längst vorbereitet sein können. Vor der Bundestagswahl werde sich daran kaum noch etwas ändern. Doch für die Zeit danach dürfe man die Hoffnung nicht aufgeben, dass sich die Politik endlich einmal eines Besseren besinnt. Eines der Hauptprobleme seien nach wie vor die Banken, die sich in vielen Fällen am liebsten ganz aus der Finanzierung heraushalten möchten. "Doch ohne Finanzierung gibt es keinen Neubau." Als weiteres Problem macht Hildenbrandt die Kommunen aus. "Sie weisen viel zu wenig neues Bauland aus." Zudem seien sie als wichtige Grundstückseigentümer mit ihren Preisvorstellungen meist am oberen Ende der Skala. Einer vernünftigen Preisentwicklung und damit annehmbaren Immobilienpreisen sei dies nicht förderlich. Es gebe aber Anzeichen einer wachsenden Bereitschaft für eine vernünftigere Baulandpolitik.

"Wenn der Wohnungsmarkt die Chance bekommen soll, sich von der Konjunkturbremse zum Konjunkturmotor zu wandeln, müssen Politik und Banken rasch handeln." Ansonsten sei das Chaos kaum aufzuhalten und ein Explodieren der Immobilienpreise in Sicht. "Das aber kann niemand wollen." Hildenbrandt weist dabei auch den Medien eine wichtige Rolle zu. "Sie bilden in der Regel zuerst Meinungen. Die Banken ziehen nach und verbessern die Finanzierungsmöglichkeiten. Nur die Politik hinkt weit hinterher." Statt rechtzeitig und rasch die Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau zu verbessern, warte man damit, bis der Druck so groß ist, dass die Förderung wieder verstärkt werden muss, obwohl der Markt dies möglicherweise nicht mehr benötigt.