RDM: Immobilienkauf lohnt jetzt - Finanzierung sorgfältig angehen

(8.6.2002) Wer über den Kauf einer Immobilie nachdenkt, sollte sich jetzt dazu entschließen. "Die Marktpreise sind moderat, und die Zinsen befinden sich auf einem historischen Tiefstand", erläutert RDM-Präsident Heinz Ramjoué. Die Preise für Wohneigentum haben in den vergangenen zwei Jahren um 4,2 Prozent nachgegeben. Das Preisniveau für Einfamilienhäuser lag mit einer Steigerungsrate von etwa einem Prozent unterhalb der Inflationsrate.

Neben der derzeitigen Marktlage sprechen auch andere Argumente für den Immobilienerwerb. Auf Dauer ist die Miete häufig teurer als die Eigenheimfinanzierung und mit dem Wohneigentum steigt die Lebensqualität. Vor allem aber im Hinblick auf die private Altersvorsorge bietet Wohneigentum die beste Absicherung. So spart ein Immobilienbesitzer laut Angaben des Statistischen Bundesamtes im Alter monatlich im Schnitt 530 Euro, ein Zweipersonenhaushalt gar 632 Euro. Angesichts des noch schwachen Konjunkturaufschwungs und eines weiterhin unsicheren Arbeitsmarktes sollte jeder Immobilienerwerber vor dem Kauf jedoch die Finanzierung sicherstellen.

Mindestens 20 Prozent Eigenkapital

Für die Immobilienfinanzierung sind das Eigenkapital, niedrige Zinsen und eine schnelle Tilgung entscheidend. "Grundsätzlich sollten Käufer von Immobilien versuchen, ihr Wohneigentum in absehbarer Zeit schuldenfrei zu bekommen", rät Ramjoué. Deshalb ist ein hoher Anteil an Eigenkapital das Fundament einer soliden Baufinanzierung. 20 Prozent der benötigten Summe sollten mindestens vorhanden sein, im Idealfall ein Drittel.

Wenn Eigenkapital aus Bausparverträgen, Lebensversicherungen oder Fondsvermögen in die Immobilienfinanzierung mit einfließt, sind hierbei Laufzeiten, Kündigungsfristen und mögliche Verluste durch eine vorzeitige Rückgabe mit einzukalkulieren. Egal, ob gebrauchte Immobilie oder der Entschluss zum Bau eines Eigenheims, zum Bau- und Kaufpreis kommen bis zu zehn Prozent an Nebenkosten für Notar, Grunderwerbssteuer, Makler und Grundbucheintrag hinzu.

"Jeder Käufer muss im Auge behalten, dass er mit der Immobilienfinanzierung eine sehr langfristige Bindung von nicht selten 20 bis 30 Jahren eingeht", so Ramjoué. "Daher sollte er auch an mögliche Ausfallzeiten beim Einkommen durch Arbeitslosigkeit, Mutterschaft oder Krankheit denken." Andere größere Anschaffungen müssen ebenfalls mit eingeplant werden, wie zum Beispiel der nächste Autokauf. In jedem Fall ist es ratsam, trotz Immobilienerwerb zwei bis drei Monatseinkommen für eventuelle Notfälle und unvorhergesehene Ausgaben zurückzuhalten.

Niedrige Zinsen für höhere Tilgung nutzen

Eine Aufstockung der eigenen finanziellen Mittel lässt sich häufig mit Hilfe staatlicher Förderprogramme, wie zum Beispiel der Eigenheimzulage, erreichen. Über die Förderbedingungen, Antragsfristen und Laufzeiten sollte sich jeder Immobilienerwerber vorab informieren.

Vor der Aufnahme eines Kredits für den fremdfinanzierten Anteil an der Immobilie empfiehlt sich ein Überblick über die Zinssätze und Konditionen verschiedener Finanzdienstleister. Auch wenn der Immobilienkredit häufig über Spezialanbieter läuft, sollte auch die eigene Hausbank mit einbezogen werden. Generell gilt es eine monatliche Belastung durch die Fremdfinanzierung oberhalb von 45 Prozent des Nettoeinkommens zu vermeiden.

Der Zinssatz eines Immobilienkredits wächst in der Regel mit der Dauer der Zinsbindung. Zunächst erscheint die kurzfristige Finanzierung mit einem fest vereinbarten Zins daher attraktiver. Bei Kurzkrediten wächst jedoch das Risiko, dass nach ihrem Ablauf die monatliche Zinsbelastung deutlich ansteigt. Festzinsvereinbarungen bilden dagegen im Allgemeinen eine verlässliche Kalkulationsgrundlage. Die derzeitige Niedrigzinsphase sollte zu einer höheren Tilgung genutzt werden. Eine Vereinbarung über kostenlose Sondertilgungsmöglichkeiten ist sinnvoll.