Ballungsräume setzen auf das Eigenheim

(2.4.2002) Ballungsgebiete sind nicht nur Zentren von Wirtschaft und Handel, sondern auch Orte mit der größten Nachfrage nach Wohnraum. Lange haben die Städte darauf gesetzt, durch den Bau neuer Mehrfamilienhäuser das Wohnungsangebot zu verbessern. Diese Zeiten scheinen nun vorüber zu sein. Wie LBS Research mitteilt, werden inzwischen in den meisten Ballungsräumen mehr Ein- und Zweifamilienhäuser als Geschosswohnungen gebaut.

Nach den neuesten Baugenehmigungszahlen des Statistischen Bundesamtes für die zehn westdeutschen Ballungsräume macht der Vorsprung der Eigenheime aktuell gut 10 Prozent aus: Den 48.000 im vergangenen Jahr genehmigten Ein- und Zweifamilienhäusern standen weniger als 44.000 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern gegenüber. Lediglich in den drei Regionen München, Stuttgart und Rhein-Main-Gebiet wurden 2001 mehr Geschosswohnungen genehmigt. In den übrigen Ballungsräumen (Berlin-West, Bremen, Hamburg, Hannover, Nürnberg sowie Rhein-Ruhr- und Rhein-Neckar-Gebiet) liegt der Eigenheimbau vorn. Bis Ende der 90er Jahre war der Geschosswohnungsbau in allen Ballungsgebieten mit Abstand die stärkste Kraft. Zum Teil entstanden mehr als doppelt so viele Etagenwohnungen wie Eigenheime.

Mit Hilfe der Bautätigkeitsstatistik kann auch die Frage beantwortet werden, in welchen Siedlungsstrukturen die größte Wohnungsbau-Dynamik vorherrscht. Denn das Statistische Bundesamt unterscheidet zwischen den unmittelbaren Kernstädten und deren Randbereichen. Gemeinsam bilden sie einen Ballungsraum. Überraschend ist, dass die zunehmende Präferenz für das Eigenheim gerade in den Kernstädten besonders deutlich ausfällt. Während der Geschosswohnungsbau hier seit 1995 um annähernd 60 Prozent einbrach (von 55.000 auf 22.500 Wohnungen), kletterten die Genehmigungen für Ein- und Zweifamilienhäuser um 54 Prozent von 8.500 auf über 13.000 Einheiten.

In den Randbereichen der Kernstädte ergibt sich ein ganz ähnliches Bild: Sind hier 1995 noch 63.000 Geschosswohnungen entstanden, waren es im vergangenen Jahr nur 21.000 (-67 Prozent). Der Eigenheimbau konnte sich dagegen gut behaupten. 35.000 Objekte im Jahr 2001 bedeuten gegenüber 1995 ein Plus von 3 Prozent.

Neben den Ballungsräumen wird in der Bautätigkeitsstatistik auch das übrige frühere Bundesgebiet erfasst. Interessant hier: Im Gegensatz zu den Ballungsgebieten geht "in der Fläche" die Zahl der neuen Ein- und Zweifamilienhäuser zurück. Die rund 92.000 im vergangenen Jahr genehmigten Objekte bedeuten im Vergleich zu 1995 ein Minus von 12 Prozent. Nach Angaben von LBS Research belegen diese Zahlen, dass der Eigenheimbau gerade nach Einführung der neuen Eigenheimzulage keineswegs den ländlichen Raum begünstigt hat. Vielmehr gab es gerade in den Brennpunkten der Wohnungsnachfrage die größten Wachstumsimpulse für Eigentumsmaßnahmen.

Trotz des Siegeszugs der Eigenheime gibt es einen Wermutstropfen: Mit den 48.000 im vergangenen Jahr genehmigten Objekten liegt die Zahl der neuen Ein- und Zweifamilienhäuser in westdeutschen Ballungsräumen 15 Prozent unter dem Niveau des Baujahrgangs 2000, wobei Ballungskerne und deren Randbereiche vom Rückgang gleichermaßen betroffen sind. Dies zeigt, so die Immobilien-Experten, dass sich der Eigenheimsektor auch in den großen Wirtschaftszentren nicht dauerhaft gegen die allgemeine Wohnungsbauflaute stemmen kann. Eine problematische Entwicklung, denn die Nachfrage nach qualitativ gutem Wohnraum innerhalb der Stadtgrenzen ist unverändert hoch. Gelingt es nicht, ein entsprechendes Angebot an innerstädtischen und stadtnahen Baugrundstücken bereit zu stellen, beeinträchtigt dies nicht nur die Wohnungsbautätigkeit, sondern treibt in der Folge auch die Eigenheim-Preise in Ballungsräumen in die Höhe.