Mieterbund informiert über Mieterrechte und -pflichten: Neue Gesetze und Vorschriften ab 2002

(28.12.2001) "Zum 1. Januar 2002 erfolgt nicht nur die Währungsumstellung auf den Euro; Mieter und Vermieter müssen sich auch mit verschiedenen neuen Gesetzen und Vorschriften auseinandersetzen", erklärte Franz-Georg Rips, Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB) kurz vor dem Jahreswechsel in Berlin. "Im Wohngeldrecht gibt es neue Mietenstufen, das Gesetz zur sozialen Wohnraumförderung tritt in Kraft, genauso wie die Reform der Zivilprozessordnung und des Schuldrechtes, und auch die Mietrechtsreform, die seit dem 1. September 2001 gilt, muss sich bewähren."

Euroumstellung: Kein Grund für Vertragsänderungen oder Mieterhöhungen

Laufende Verträge gelten am 1. Januar 2002 automatisch als in Euro abgeschlossen. "Vermieter dürfen unter dem Gesichtspunkt der Euroumstellung weder bestehende Mietverträge kündigen noch den Abschluss neuer Mietverträge fordern", sagte Franz-Georg Rips.

Auch Mieterhöhungen, die im Zusammenhang mit der Euroumstellung stehen, sind unzulässig. "Großzügige Rundungen oder Glättungen sind nichts anderes als unzulässige Mieterhöhungen", warnte der Mieterbunddirektor. Es gibt genaue Vorschriften, wie umgerechnet und wie gerundet werden muss. Danach müssen die Miete und die Vorauszahlungen für Betriebskosten einzeln von DM in Euro mit dem amtlichen Faktor 1,95583 umgerechnet werden. Die so ermittelte Gesamtsumme darf dann auf zwei Stellen hinter dem Komma gerundet werden. Darüber hinausgehende Forderungen des Vermieters sind unzulässige Mieterhöhungen. Unzulässig, so Rips, seien auch Vermieterforderungen nach Ausgleich der Umstellungskosten auf Euro. Dies seien reine Verwaltungskosten, die weder zu einer Mieterhöhung führen dürften noch in eine Betriebskostenabrechnung eingestellt werden könnten.

Wohngeld: Höherer Zuschuss durch neue Mietenstufen

"In 660 Städten und 130 Kreisen wird der Wohngeldanspruch für Mieter im Jahr 2002 steigen, viele Mieter werden erstmals die Chance auf Wohngeld haben", prognostizierte Franz-Georg Rips.

Ab 1. Januar 2002 gelten in Ostdeutschland erstmals differenzierte Mietenstufen für die Berechnung des Wohngeldanspruches, und in Westdeutschland werden die vorhandenen Mietenstufen neu geordnet, das heißt aktualisiert. Die Höhe des Wohngeldanspruches hängt von der Familiengröße, dem Familieneinkommen und der zu berücksichtigenden Miete ab. Die tatsächlichen Wohnkosten, Miete und Nebenkosten, werden in voller Höhe nur berücksichtigt, wenn vom Gesetzgeber vorgesehene Höchstbeträge nicht überschritten werden. Wer als Mieter mehr zahlt als den Höchstbetrag, erhält sein Wohngeld nicht unter Berücksichtigung der tatsächlich gezahlten Miete, sondern nur in Bezug auf diesen Höchstbetrag. Der wiederum richtet sich nach Haushaltsgröße, Baujahr und Ausstattungsstandard der Wohnung und nach der Mietenstufe der jeweiligen Gemeinde. Die Mietenstufen von I bis VI geben das Mietenniveau vor Ort in Relation zu dem allgemeinen Mietenniveau in Deutschland wieder. Mietenstufe VI bedeutet hohe Mieten und Mietenstufe I niedrige Mieten.

"Mit der Reform zum 1. Januar 2002 werden in Ostdeutschland erstmals differenzierte Mietenstufen eingeführt. Eine Chance auf höheres Wohngeld besteht hier vor allem in Gemeinden und Kreisen der Mietenstufen II, III und IV, das sind 208 Städte und 58 Kreise", erklärte der Direktor des Deutschen Mieterbundes.

In den westlichen Bundesländern wurden die Mietenstufen aktualisiert. Hierdurch wurden 452 Städte und 72 Kreise in eine höhere Mietenstufe eingeordnet, so dass die Mieter hier die Chance auf höheres Wohngeld haben. Rips: "Durch die höheren Mietenstufen erhöht sich das Wohngeld im Jahr 2002 nicht automatisch. Weil aber höhere Mietenstufen zu höheren Höchstbeträgen führen und dadurch eine höhere Miete berücksichtigt werden kann, kann sich auch der Wohngeldanspruch bei der nächsten Antragstellung im Jahr 2002 um 30 Mark und mehr im Monat erhöhen."

Die Mietervereine vor Ort stehen für ihre Mitglieder gerne beratend zur Verfügung.

Soziale Wohnraumförderung: Neue Rahmenbedingungen bringen Neuorientierung mit sich

Am 1. Januar 2002 tritt die Reform des Wohnungsbaurechtes in Kraft. Mit diesem Gesetz werden die rechtlichen Rahmenbedingungen für den Sozialen Wohnungsbau modernisiert, flexibilisiert und den aktuellen Erfordernissen angepasst. "Mit dem Reformgesetz ist eine Neuorientierung des Sozialen Wohnungsbaues verbunden. Die soziale Wohnraumförderung wird stärker auf den Wohnungsbestand hin ausgerichtet, und die Förderung wird auf bedürftige Haushalte orientiert", erklärte der Direktor des Deutschen Mieterbundes. "Wir begrüßen, dass mit der sozialen Wohnraumförderung der Gesetzgeber jetzt einen flexiblen und bedarfsgerechten Einsatz von Förderinstrumenten und -mitteln möglich macht, dass die Fördermittel verstärkt für die Modernisierung des Wohnungsbestandes eingesetzt werden können, dass zum Beispiel auch der Ankauf von so genannten Belegungsrechten an frei finanzierten Wohnungen durch die Kommune möglich ist, dass mit den Fördermitteln auch ökologische Bauweisen, barrierefreies oder kosten- sowie flächensparendes Bauen unterstützt werden kann und dass Städte und Gemeinden die Möglichkeit haben, auf die jeweiligen örtlichen Verhältnisse auf ihren Wohnungsmärkten in geeigneter Weise zu reagieren", sagte Franz-Georg Rips.

Für den Bestand, das heißt für knapp zwei Millionen Sozialwohnungen, bleibt weitgehend alles beim Alten, diese Wohnungen werden nicht in das Vergleichsmietensystem überführt. Bei bestehenden Sozialwohnungen wird lediglich die Instandhaltungs- und Verwaltungskostenpauschale neu strukturiert und erhöht.

"Der Gesetzgeber hat festgelegt, dass ab Januar 2005 diese Pauschalen für Instandhaltung und Verwaltungskosten im Dreijahresrhythmus an die Lebenshaltungskosten angepasst werden. Einen vergleichbaren Automatismus für die Wohngeldleistung hat der Gesetzgeber bisher immer abgelehnt. Der Gesetzgeber darf hier nicht mit zweierlei Maß messen. Es ist nicht einzusehen, warum Leistungen wie Instandhaltungs- und Verwaltungskosten an die Unternehmen und Vermieter an den Lebenshaltungsindex gekoppelt werden, die Leistungen an Wohngeldempfänger aber nicht", kritisierte Rips.

Zivilprozessordnung / Schuldrecht / Mietrecht

Vier Monate nach Inkrafttreten der Mietrechtsreform treten am 1. Januar 2002 die Reform der Zivilprozessordnung und das Gesetz zur Modernisierung des Schuldrechtes in Kraft.

Die neue Zivilprozessordnung schafft den so genannten Rechtsentscheid ab, er öffnet unter bestimmten Voraussetzungen Mietern und Vermietern aber den Gang bis hin zum Bundesgerichtshof. Ähnlich wie im Arbeitsrecht wird künftig auch bei Zivilprozessen ein Schlichtungsgespräch geführt werden.

Das moderne Schuldrecht verkürzt zum Beispiel die Verjährungsfristen und sieht Änderungen bei Schadensersatz- und Gewährleistungsansprüchen vor. Neu ist auch, dass Verbraucherschutzgesetze in das Schuldrecht, das heißt in das Bürgerliche Gesetzbuch, integriert werden. Das sind Regelungen über die Gestaltung rechtsgeschäftlicher Schuldverhältnisse durch allgemeine Geschäftsbedingungen, über das Widerrufsrecht bei Haustürgeschäften, Vorschriften über Fernabsatzverträge und elektronischen Geschäftsverkehr oder das Widerrufs- und Rückgaberecht bei Verbraucherverträgen.

Mietrecht: "Die ersten vier Monate Erfahrungen mit dem neuen Mietrecht zeigen, dass die Reform bei Mietern und Vermietern auf Akzeptanz gestoßen ist. Die im Vorfeld der Mietrechtsreform vorhergesagten Probleme, Verwicklungen und Streitigkeiten sind nicht eingetreten", erklärte der Direktor des Deutschen Mieterbundes, Franz-Georg Rips. Bei den Mietern hält das hohe Informationsbedürfnis an, insbesondere Fragen zu den neuen Kündigungsfristen und zu den Abrechnungsfristen bei Betriebskosten stehen im Vordergrund.