Gewerbeimmobilien tendenziell mit leichtem Plus. Zunehmende Abhängigkeit zwischen Gewerbe- und Wohnimmobilien

(10.9.2001) Vom konjunkturellen Aufschwung, der in manchen Bereichen bis weit ins Jahr 2001 reichte, konnten auch die Gewerbeimmobilien profitieren. Dabei spiegeln sich die regionalen Wirtschaftsdaten weitgehend adäquat in den regionalen Immobilienmärkten wider. Deutliche Preissteigerungen verzeichneten vor allen die strukturstarken Wirtschaftsräume der alten Bundesländer. Die Krise der so genannten New-Economy wirkte sich auf der Nachfrageseite dagegen bisher nicht oder nur geringfügig aus. Gefragt sind nach wie vor hochwertig ausgestattete Büroflächen in den Innenstädten, die differenzierte Nutzungsmöglichkeiten offen lassen. Ebenso Wert gelegt wird auf Erweiterungsmöglichkeiten - ein Indiz dafür, dass viele Unternehmen immer noch optimistisch auf eine dynamische Entwicklung setzen, so Erich Hildenbrandt, Vizepräsident und Pressesprecher des Verbandes Deutscher Makler (VDM), anlässlich der Veröffentlichung des Gewerbe-Mietpreisspiegels 2001 seines Verbandes. Das Ergebnis zeigt die Gewerbemieten in 80 deutschen Städten, davon 23 in den neuen Bundesländern. Deren Standorte konnten mit wenigen Ausnahmen nicht an der positiven Entwicklung der boomenden Regionen teilnehmen.

Büroimmobilen: Mietpreissteigerungen in Ballungszentren, Stabilisierung andernorts mit vereinzelt rückläufigen Tendenzen

• Besonders neu errichtete Büroimmobilien erzielen höhere Mieten als vor einem Jahr. Die Einstiegspreise beginnen in Städten wie Karlsruhe oder Köln bei 18 bzw. 20 DM/m² und reichen bis 22 bzw. 40 DM/m².
• Einfach ausgestattete Büros in Bestandsimmobilien dagegen können schon ab deutlich unter 10 DM/m² gemietet werden. So in Chemnitz und Leipzig, aber auch in Augsburg, Bielefeld und Saarbrücken. Die Spanne endet meist bei oder unter 15 DM/m².
• Deutlich höher liegen die Einstiegspreise in den "Boomtowns" München und Frankfurt: Gewerbemietverträge in der Innenstadt unter 25 DM/m² sind die Ausnahme. Die Obergrenze bei Bestandsimmobilien liegt jeweils bei 50 DM/m².
• Neubauflächen hingegen werden dort für 30 bis 70 bzw. 40 bis 85 DM/m² und in Einzelfällen sogar deutlich darüber vermietet - eine Preisregion, die mit 28 bis 70 DM/m² nur noch Berlin erreicht, gefolgt von Düsseldorf mit 25 bis 65 DM/m² in Toplage. Die Rheinmetropole verzeichnete damit einen deutlichen Preisaufschwung.

Die gestiegenen Mietpreise zeigten, dass die von vielen Experten Mitte der 90er Jahre befürchtete Verdrängung des klassischen Büros durch Heimarbeitsplätze nicht stattgefunden hat. Auch mittelfristig sei ein entsprechender Trend nicht in Sicht, wie auch die Preisentwicklung in städtischen Randlagen bestätige.

• In städtischen Randlagen konnten sich die Preise meist stabilisieren bzw. gaben nur in Einzelfällen nach. So in Bremen, Gelsenkirchen und Potsdam.
• In den Randlagen teurer wurden Büros dagegen in Köln, München und Berlin. Für Neubauflächen müssen ab 15 DM/m² (München) bzw. ab 18 DM/m² (Berlin, Köln) bezahlt werden. In der Spitze reichen die Spannen in Randlagen bis 24 DM/m² in Stuttgart, bis 28 DM/m² in Mainz und bis 40 DM/m² in Frankfurt/M..

Anders die Lage in den neuen Bundesländern. Nur einzelne Standorte wie Jena, Dresden oder Leipzig steigerten das ohnehin niedrige Niveau des letzten Jahres. Für Neubaubüros in der Innenstadt werden in Jena 13 bis 23 DM/m² gezahlt, in Leipzig aufgrund dortigen Überangebots nur 10 bis 16 DM/m². Der mit Abstand teuerste Standorte der neuen Bundesländer liegt weit im Osten: zwischen 10 und 35 DM/m² kosten erstmals bezogene innerstädtische Büros in Dresden. In der sächsischen Landeshauptstadt legten auch die Mieten in Randlagen zu: bis zu 18 DM/m² müssen für Neubaubüros gezahlt werden - mehr also als in den Citylagen der anderen Sachsenmetropole Leipzig. Das Preisniveau an der Peripherie entspricht damit dem westlicher Regionalzentren wie Aachen (10 bis 18 DM) oder Freiburg (11 bis 18 DM). Vergleichsweise gut mithalten kann Rostock mit ebenfalls 18 DM/m² Spitzenmiete in den Randlagen.

Preisaufschwung für Einzelhandelflächen in den Metropolen lässt nach - Berlin neuer Spitzenreiter

Der weit verbreitete Teuerungstrend der letzten Jahre in 1A-Geschäftslagen der Metropolen hat sich in diesem Jahr deutlich abgeschwächt, so Erich Hildenbrandt. Vor allem die Preise für kleine Ladenflächen unter 150 m² konnten ihr hohes Niveau nicht halten. Vereinzelt habe der VDM sogar leichte Preisrückgänge registriert.

• So in Köln, mit Quadratmeterpreisen zwischen 220 und 320 DM (im vorigen Jahr bis 330 DM), Dortmund (180 bis 320 DM; im vorigen Jahr bis 350 DM) oder Saarbrücken (60 bis 250 DM; im vorigen Jahr 80 bis 300 DM).
• Stagnation bzw. leichte Anstiege nur in den erstklassigen Lagen gebe es in Stuttgart (190 bis 310 DM), München (250 bis 350 DM) und Frankfurt/M. (210 bis 350 DM).

Deutlicher zulegen konnten die Quadratmeterpreise in der Hauptstadt. Mit Spitzenmieten von 350 DM kosteten Ladenflächen erstmals so viel wie an den bisherigen Spitzenstandorten München und Hannover. Alleiniger Rekordhalter ist Berlin bei größeren Einzelhandelsflächen über 150 m². Bis zu 320 DM/m² werden für einzelne Standorte gezahlt - deutlich mehr als in jeder anderen deutschen Metropole.

Steigerungen registrierte der VDM ebenfalls in Düsseldorf und Hamburg. Bei gleichgebliebenen Einstiegsmieten von 250 bzw. 150 DM/m² müssen Händler für absolut erstklassige Lagen bis zu 350 bzw. 320 DM/m² bezahlen.

Die preiswertesten Ladenlokale in 1A-Lagen sind in den neuen Bundesländern zu finden. So in Templin (15 bis 25 DM/m²), Görlitz (15 bis 45 DM/m²) und Greifswald (20 bis 45 DM/m²). In den alten Bundesländern sind es die Standorte Solingen (20 bis 50 DM/m²) und Delmenhorst (40 bis 60 DM/m²).

Deutlich preiswerter sind Ladenflächen außerhalb der Zentren. Teuerster Standort ist hier Dortmund, wo Flächen unter 200 m² zwischen 20 und 100 DM/m² kosten können. Ähnliche Spitzenmieten weisen nur Frankfurt/M. (40 bis 95 DM/m²), Hamburg (25 bis 85 DM/m² ) sowie Berlin auf (20 bis 80 DM/m²).

Zunehmende Abhängigkeit zwischen Gewerbe- und Wohnimmobilien

"Immer stärkeren Einfluss erhalten Wechselwirkungen zwischen Gewerbe- und Wohnimmobilien", erläutert der VDM-Sprecher. Wenn, speziell bei Büroflächen, der Trend in große Städte und ihre Ballungsräume anhalte, ziehe dies zusätzliche Wohnraumnachfrage nach sich. Angesichts des Mangels an größeren und gut ausgestatteten Wohnungen in diesen Ballungsgebieten könnten sich für expandierende Unternehmen durchaus Probleme ergeben, wenn für neue Mitarbeiter nicht genügend Wohnraum angeboten wird. Gleichzeitig würden die Wohnungsmieten deutlich steigen. "Die Kommunen sind gut beraten, diese Zusammenhänge bei ihrer Raumplanung zu berücksichtigen und neben Gewerbe- auch Wohnungsbauflächen auszuweisen, da der zunehmende Mangel an Wohnungen ansonsten negative Auswirkungen auf die Preisentwicklung von Gewerbeimmobilien haben könnte."