Neue Mietrechtsreform am 1. September in Kraft getreten

(4.9.2001) An dieser Stelle wird über die wesentlichen Änderungen des Mietrechts informiert (Quelle der Zusammenfassung: Mieterschutzbund Online).

Neuregelung des Kündigungsrechts

1. Die ordentliche Kündigung:
    
   Im Recht der ordentlichen Kündigung bleibt es bei den bisherigen Anforderungen, wonach bei einer Kündigung ein berechtigtes Interesse (z. B. Eigenbedarf, Vertragsverletzung des Mieters, eingeschränkte Verwertungsmöglichkeit des Grundstücks) geltend gemacht werden muss. Soweit der GdW gefordert hat, dass der "Störmieter" als Sonderkündigungstatbestand im Rahmen der ordentlichen Kündigung aufgeführt werden sollte, ist dies nicht Gesetz geworden. Es bleibt insoweit bei einer fristlosen Kündigung nach §569 BGB (neue Fassung). Wie bisher ist eine Kündigung des Störers aber nur nach Abwägung und unter Berücksichtigung eines Verschuldens möglich.
    
2. Die Abrisskündigung:
    
   So weit in den neuen Ländern durch die Regelungen des Einigungsvertrages für alte DDR-Mietverträge eine Verwertungskündigung für unzulässig erklärt worden ist, bleibt es bei dieser Rechtslage. Eine Sonderregelung wegen Abriss von Wohnungen ist nicht erfolgt, weil die hier im Bundesrat vorgeschla­genen Bestimmungen (Abrisskündigung nur bei Ersatzwohnungsgestellung und Abgeltung der Umzugskosten) vom GdW als für die Wohnungsunternehmen unzumutbar abgelehnt worden sind.
   Eine Hilfestellung werden die auf Anregung des GdW abgegebenen Erklärungen der Bundesjustizministerin im Bundestag und des Berichterstatters der Regierungskoalition sein, wonach in diesen Fällen eine Kündigung aus berechtigtem Interesse für zulässig erklärt wird.
    
3. Neue Fristen einer ordentlichen Kündigung:
    
   Spektakulär sind die neuen Fristen für eine ordentliche Kündigung. Während bisher bei langfristigen Mietverträgen beide Vertragsparteien eine bis zu 12 Monaten gehende Kündigungsfrist - je nach Vertragsdauer - zu beachten hatten, bestehen seit dem 1.9.2001 neue asymmetrische Kündigungsfristen. Der Mieter hat das Recht. sich auf eine Kündigungsfrist von 3 Monaten zu berufen. Der Vermieter muss
    
   • eine 3-Monats-Frist in den ersten 5 Jahren,
   • anschließend bis zu einem 8-jährigem Mietverhältnis eine 6-Monats-Frist und
   • bei einem Mietverhältnis über 8 Jahre eine 9-Monats-Frist einhalten.

   Diese neuen Fristen gelten zu Gunsten des Mieters für jede Kündigung auch der schon seit langem bestehenden Mietverhältnisse, wenn sie nach dem 1.9.2001 ausgesprochen wird. Zu Gunsten dies Vermieters gelten die längeren Fristen für den Mieter weiter, wenn sie im Vertrag ausdrücklich vereinbart worden sind.
    
   Für die meisten Wohnungsunternehmen wird die neue Rechtslage deshalb kein Problem sein, weil die Musterverträge des GdW immer schon asymmetrische Kündigungsfristen vorsahen. Dennoch ist diese Einschränkung der Vertragsfreiheit auch aus Sicht des GdW unbillig. Soweit durch die bisherige gesetzliche Regelung eine 14-Tages-Frist für die Kündigung von Wohnraum dann zu beachten ist, wenn es sich um "DDR-Mietverträge" handelt und in diesen ausdrücklich eine 14-Tages-Frist enthalten ist, bleibt es bei der bisherigen Regelung. Trotz neuer Fristen im entsprechenden § 573c ist diese 14-Tages-Frist, "da nicht zum Nachteil des Mieters", von der gesetzlichen Regelung abweichend weiter gültig.

4. Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen:
    
   Hier bleibt es bei der bisherigen Regelung: 3 Jahre ist eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen. Die Länder können dieses Verbot einer Eigenbedarfskündigung auf bis zu 10 Jahre ausdehnen. Nach den letzten Beratungen im Rechtsausschuss des Bundestages ist die Möglichkeit einer vorzeitigen Kündigung bei Umwandlung von Mietwohnungen, so weit eine Ersatzwohnung gestellt wird, wieder entfallen. Es bleibt also insoweit bei einem Ausschluss der Eigenbedarfskündigung bis zu 10 Jahre nach der Umwandlung.

Mietänderung durch das Miet­rechtsreformgesetz

Ortsübliche Vergleichsmiete

Die bisher im Wesentlichen im § 2 des Miethöhegesetzes getroffene Bestimmung, wonach der Vermieter eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete geltend machen kann, ist im Wesentlichen in den §§ 558 bis 558c übernommen worden. Allerdings ist die bisher mit 30 % in 3 Jahren festgelegte Kappungsgrenze nunmehr auf 20 % in 3 Jahren herabgesetzt worden.

Eine Reform hat auch der Mietspiegel erfahren. Es gibt nunmehr einen so genannten qualifizierten Mietspiegel. So weit dieser qualifizierte Mietspiegel vorliegt, genießt er einen gewissen Vorrang dadurch, dass auf Angaben des qualifizierten Mietspiegels auch dann in einem Mieterhöhungsverlangen aufmerksam zu machen ist, wenn die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel (Sachverständigengutachten, Benennung von 3 Vergleichswohnungen) gestützt wird.

Der neue qualifizierte Mietspiegel liegt vor, wenn er "nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt worden ist "(§ 558d BGB neue Fassung). Laut den Übergangsregelungen kann ein solcher qualifizierter Mietspiegel auch dadurch entstehen. dass die Gemeinde (nur diese, also nicht die Interessenvertreter) einen vor in Kraft treten des Gesetzes veröffentlichten Mietspiegel als solchen qualifiziert anerkennt.

Die bisher - nicht in jedem Falle "wissenschaftlich" - erstellten Mietspiegel bleiben weiter neben dem qualifizierten Mietspiegel oder auch statt der neuen Mietspiegel gültig, allerdings gilt auch insoweit die Hinweispflicht auf den qualifizierten Mietspiegel. Solche nicht qualifizierten Mietspiegel haben auch nicht die "Vermutung" der Richtigkeit im Prozess, die dem neuen Mietspiegel nach § 558d BGB eingeräumt wird.

Neu ist die Einführung einer so genannten Mietdatenbank, deren "Mieten" auch beispielsweise wie ein Sachverständigengutachten zur Begründung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden können.

Modernisierungsumlage

Bei der Diskussion des Mietrechtsgesetzes - auch zuletzt im Bundestag - war es umstritten, ob es bei der bisherigen Modernisierungsumlage von 11% bleibt. Vorgeschlagen waren in einem Referentenentwurf 9%. Die nunmehr zum Gesetz gewordene Bestimmung des § 559 BGB übernimmt die 11%‚ wie dies der GdW in seinen Eingaben begründet vorgetragen hatte.

Erweitert ist die Basis einer solchen Mieterhöhung wegen Modernisierung. War bisher nur eine Einsparung von Heizenergie als Modernisierungsgrund genannt worden, so ist nunmehr jede nachhaltige Einsparung von Energie als Modernisierung zulässig. Als Beispiel werden genannt: die Verbesserung von Fahrstuhlmotoren oder die Einrichtung energiesparender Lampen usw. Es ist also nur eine geringfügige Verbesserung des Rechts der Mieterhöhung bei Modernisierung.

Leider ist es auch bei der neuen Fristenregelung geblieben. Die Ankündigung einer Modernisierung muss dem Mieter spätestens 3 Monate vor Beginn der Maßnahme (bisher 2 Monate) mitgeteilt werden. Der Mieter schuldet die erhöhte Miete auch erst mit Beginn des 3. Monats nach dem Zugang der Erklärung. Bisher war auch hier eine 2-monatige Mindestfrist festgesetzt.

Betriebskosten

In der Praxis der Wohnungsunternehmen wird die Neuregelung der Betriebskostenumlage erhebliche Umstellungsprobleme bereiten. Zwar bleibt es bei den schon bisher aus §27 der II. BV bekannten Betriebskostenarten. Gegenüber den bisher im §4 Miethöhegesetz festgelegten Regelungen zur Umlage (Vorauszahlungen, Nachzahlungen, Betriebskostenerhöhungen) enthalten die neuen Bestimmungen der §§556a und 560 BGB jedoch erhebliche Veränderungen.

Wie bisher können die Betriebskosten per Vorauszahlung erhoben werden, die dann abzurechnen sind. Allerdings kann eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen auf angemessene Höhe in Zukunft nur dann erfolgen, wenn eine Abrechnung vorgelegt worden ist. Wie zuletzt vom Rechtsausschuss des Bundestages eingefügt, kann allerdings die Anpassung einseitig auch durch den Vermieter festgelegt werden.

Neu ist die Regelung zur Abrechnung. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis 12 Monate nach dem Abrechnungszeitraum mitzuteilen. Danach sind Nachforderungen ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Neu ist auch, dass der Mieter Einwendungen gegenüber dieser Abrechnung spätestens bis einem Jahr nach Zugang der Abrechnung geltend machen muss.

Anders als noch im Regierungsentwurf vorgesehen, können diese Regelungen, so weit sie Rechte des Vermieters betreffen, nicht durch Vertrag, insbesondere allgemeine Geschäftsbedingungen, abgeändert werden.

Leider ist das Institut der Direktabrechnung zwischen Versorgungsunternehmen und Mieter - wenn dies nicht auf einer ausdrücklichen Vereinbarung beruht - beseitigt worden. Die entsprechende Bestimmung des §4 Abs. 5 Miethöhegesetz, wonach der Vermieter einseitig bestimmen konnte, dass die Kosten der Wasserversorgung und der Müllabfuhr zwischen den Mietern und den Versorgungsunternehmen direkt abzurechnen sind, hat das neue Gesetz nicht mehr übernommen.

Umlage von Kapitalkostenerhöhungen

Entfallen ist die Kapitalkostenumlage, die bisher in §5 Miethöhegesetz geregelt worden war. Nach der alten Regelung konnte der Vermieter durch schriftliche Erklärung die Erhöhung von Zinsen unter bestimmten, sehr engen Voraussetzungen geltend machen.

Änderung des § 5 Wirtschaftsstrafrecht

Eine der wenigen - auch für den Vermieter positiv zu bewertenden Änderungen - ist die Neufassung des §5 Wirtschaftsstrafgesetzbuch (Mietpreisüberhöhung). In Artikel 5 des Mietrechtsreformgesetzes wird jedem Vermieter die Möglichkeit eröffnet, durch die Darlegung entsprechend hoher laufender Aufwendungen den Vorwurf der Mietpreisüberhöhung zu widerlegen. Bisher war dies nur in Ausnahmefällen möglich.

Regelungen zur Mietkaution

Neugefasst ist die Regelung zur Mietkaution im §551 BGB. In Zukunft kann der Mieter "anstelle der Bereitstellung einer Geldsumme" auch Sicherheit dadurch leisten, dass er dem Vermieter ein Kreditinstitut oder eine öffentlich rechtliche Körperschaft als Bürgen stellt. Da es für diese Regelung keine Übergangsbestimmungen gibt und §551 Abs. 4 ausdrücklich "eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung" für unwirksam erklärt, dürfte dies ab 1.9.2001 auch bei bereits bestehenden Altmietverträgen ein Recht des Mieters sein. Auch wenn dies sicherlich in der Praxis wenig Bedeutung haben wird, ist diese Bestimmung ein Musterbeispiel für neuen Bürokratismus zu Lasten der Wohnungsunternehmen.

Barrierefreiheit (S 554a neu BGB)

Erst im Verfahren vor dem Rechtsausschuss eingefügt ist eine Bestimmung, die praktisch ein Bundesverfassungsgerichtsurteil aus jüngster Zeit umsetzt. In Zukunft soll jeder Mieter vom Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen verlangen können, die für eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache oder den Zugang zu ihr erforderlich sind.

Allerdings kann der Vermieter seine Zustimmung verweigern, wenn sein Interesse all der unveränderten Erhaltung der Mietsache oder des Gebäudes überwiegt. Insbesondere auch die berechtigten Interessen anderer Mieter im Gebäude sind zu berücksichtigen. Im Übrigen kann der Vermieter seine Zustimmung von der Leistung einer angemessenen zusätzlichen Sicherheit abhängig machen. Insoweit wird die bisherige Kautionsregelung ergänzt.

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