Der Ring Deutscher Makler informiert: Stabiler Bürovermietungsmarkt

(19.8.2001) Auf dem Bürovermietungsmarkt beobachtet der Ring Deutscher Makler in den großstädtischen Dienstleistungszentren jetzt im dritten Jahr in Folge eine solide Aufwärtsentwicklung. Allerdings konnte in den letzten 12 Monaten weder beim Flächenumsatz noch bei der Steigerung der Mietpreise in vollem Umfang an die Ergebnisse der Vorjahresentwicklung angeknüpft werden. Nach den Prognosen der RDM-Marktbeobachter ist im laufenden Jahr eine weitere leichte Aufwärtsentwicklung der Mietpreise bei leicht rückläufigen Flächenumsätzen zu erwarten. Verunsicherungen könnten sich allerdings angesichts der nach unten korrigierten Konjunkturdaten ergeben, deren Auswirkungen in den bisherigen Marktverlauf noch nicht eingeflossen sind.

Kennzeichnend für die Entwicklung des Büroraummarktes in den großstädtischen Dienstleistungszentren sind Mietpreissteigerungen bei gleichzeitig rückläufigem Flächenumsatz. So sind die Spitzenmieten an den erstklassigen Standorten durchschnittlich um 8,1 Prozent auf knapp über 50 DM je Quadratmeter angestiegen (Vorjahr plus 4,5 Prozent). Das Schwerpunktmietenniveau konnte dagegen mit einem Anstieg um 6,9 Prozent auf rund 31 DM den Vorjahresanstieg von 7,9 Prozent nicht wieder erreichen.

Trotz dieser leichten Abflachung sehen die meisten Marktbeobachter bislang keinerlei Anzeichen für den Übergang in eine zyklische Abwärtsbewegung. Als Hauptgrund für das weiter anziehende Mietpreisniveau wird der hohe Vorvermietungsstand bei gleichzeitig nur relativ geringen Flächenfertigstellungen angegeben. Vor diesem Hintergrund werden selbst bei angesichts der konjunkturellen Entwicklung nicht ganz auszuschließenden leichten Nachfragerückgängen stabile und zum Teil noch weiter anziehende Mietpreise erwartet.

Bisher ist es allerdings noch zu früh, um mögliche Nachfrageausfälle aufgrund der negativen Entwicklungstendenzen bei den Unternehmen des Neuen Marktes endgültig zu beurteilen. Zurzeit wird jedoch erwartet, dass Unternehmen der Standardbranchen etwaig entstehende Nachfrageausfälle durch die jetzt erfolgende Deckung des in den 90er Jahren entstandenen Nachholbedarfes mehr als ausgleichen. So wird der Bürovermietungsmarkt derzeit neben der aus Neuansiedlungen und Gründungen resultierenden Nachfrage stark durch die Verbesserungs- und Veränderungsnachfrage bestehender Unternehmen geprägt.

Die positive Entwicklung hat sich nicht nur bei neu in den Markt kommenden Flächen ausgewirkt, vielmehr wird auch ein zügiger Abbau des in den 90er Jahren aufgebauten Leerstands in innerstädtischen Bestandsflächen beobachtet. Zunehmend werden hier ältere Bürogebäude durch Entkernungsmaßnahmen einer grundlegenden Neustrukturierung unterzogen.

Dienstleistungszentren bevorzugt

Die großen Dienstleistungszentren in der Bundesrepublik haben ihre Position als bevorzugte Bürostandorte in den letzten 12 Monaten weiter ausgebaut. In erster Linie sind hier die Städte München, Frankfurt, Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Köln und Stuttgart zu nennen. Die stärkste Dynamik wird gegenwärtig auf dem Münchner Markt beobachtet, während Frankfurt seine Position als Spitzenstandort weiter behaupten und ausbauen konnte.

• Dies gilt vor allem für das Mietpreisniveau in der Frankfurter City mit Schwerpunktmieten in Höhe von 75 DM und Spitzenmieten von 95 DM. Von einigen Marktbeobachtern wird das Erreichen der 100 DM-Grenze noch in diesem Jahr nicht ausgeschlossen. Seit dem zyklischen Umschwung am Bürovermietungsmarkt vor 3 Jahren sind die Mieten in den guten und besten Lagen der Mainmetropole damit um mehr als 40 Prozent angestiegen. Der Flächenumsatz hat im vergangenen Jahr eine Größenordnung von über 800.000 Quadratmetern erreicht.
• Auch in München hat der Bürovermietungsmarkt in den letzten 3 Jahren mit einem Preisanstieg von rund 18 Prozent bei den Spitzenwerten eine überaus kräftige Aufwärtsentwicklung vollzogen. Die aktuellen Mieten liegen in München mit 65 DM (plus 9,5 Prozent) im Spitzenbereich und 48 DM (plus 30 Prozent) im Schwerpunktbereich jedoch noch deutlich niedriger als in Frankfurt. Im Hintergrund steht ein Rekordflächenumsatz von rund 1 Mio. Quadratmetern. Das Leerstandsniveau in München ist damit auf unter 0,5 Prozent zusammengeschrumpft.
• In Berlin und Hamburg wurden mit jeweils rund 1/2 Mio. Quadratmetern ebenfalls beachtliche Flächenumsätze beobachtet. Die Spitzenmieten erreichen in Berlin 65 DM (plus 8,3 Prozent) und in Hamburg 55 DM (plus 10 Prozent). In der Hansestadt ist aufgrund der Vermietungsergebnisse der letzten 12 Monate der Leerstand auf unter 2 Prozent abgesunken, während in Berlin die anhaltend hohe Leerstandsrate von 8 Prozent beobachtet wird. Marktbeobachter erwarten jedoch auch in der Bundeshauptstadt angesichts der Ansiedlungsdynamik vor allem von regierungs- und parlamentsnahen Organisationen einen weiteren zügigen Abbau des Leerstandes bei stabilen bis leicht anziehenden Mieten.
• In Düsseldorf wird nach einem Anstieg um knapp 3 Prozent auf 36 DM im Schwerpunktmietniveau und rund 5 Prozent auf bis zu 45 DM im Spitzenmietniveau eine solide Marktentwicklung beobachtet. Der Flächenumsatz lag bei etwa 300.000 Quadratmetern.
• In der rheinischen Nachbarstadt Köln werden nach einem Plus von mehr als 6 Prozent Schwerpunktmieten von 32 DM und Spitzenmieten bis zu 35 DM bei einem Flächenumsatz von etwa 170.000 Quadratmetern registriert.
• Trotz Verlust der Hauptstadtfunktion wird in Bonn ein um rund 3,5 Prozent auf 31 DM angestiegenes Schwerpunktmietniveau beobachtet. Aufgrund laufender Flächenansiedlungen wird für die ehemalige Bundeshauptstadt auch weiterhin eine stabile bis positive Büromarktentwicklung erwartet.

Ostdeutsche Städte

In den ostdeutschen Großstädten zeichnet sich mit einem durchschnittlichen Mietpreisrückgang von 2,7 Prozent gegenüber 4,1 bzw. 9 Prozent in den beiden Vorjahren eine allmähliche Stabilisierung des Bürovermietungsmarktes ab. Insgesamt ergibt die Entwicklung jedoch noch kein einheitliches Bild. So werden in den beiden bedeutendsten Dienstleistungszentren Dresden und Leipzig mit 4,8 bzw. 6,25 Prozent noch überdurchschnittlich rückläufige Büromieten beobachtet. In einer Reihe weiterer Städte dagegen, so z.B. in Jena, Rostock, Schwerin und Wismar haben die Büromieten zwischen 5 und 12,5 Prozent zugelegt. Die Durchschnittsmieten in den ostdeutschen Großstädten erreichen mit rund 17 DM nur etwa rund die Hälfte des westdeutschen Mietpreisniveaus. Mit Ausnahme Dresdens werden an keinem weiteren Standort Mieten in der Größenordnung von 20 DM erreicht. Deutlich niedriger liegt dagegen mit einer Größenordnung von 15 DM das Büromietniveau in Leipzig. Als Ursache wird der anhaltend hohe Überhang an zur Vermietung stehenden Flächen angegeben.

Weitere Entwicklung

Bei der Beurteilung der weiteren Entwicklungstendenzen am Bürovermietungsmarkt sprechen die nach unten korrigierten Konjunkturdaten für eine insgesamt vorsichtig optimistische Bewertung. So dürfte sich die Abflachung der Wachstumskurven nach aller Erfahrung mit etwa halbjähriger Verzögerung nachfragedämpfend im Bürovermietungsgeschäft bemerkbar machen. Der Zusammenhang zwischen den vorhandenen Flächenreserven, den aktuellen Neubaufertigstellungen mit einem hohen Vorvermietungsstand und noch nicht voll befriedigter Verbesserungs- und Veränderungsnachfrage lässt jedoch nach Beurteilung des RDM vorerst weiter anziehende, wenigstens aber stabile Mietpreise im Neuvermietungsgeschäft erwarten.

Aktuelle Büromieten 2001

Erfassungszeitraum 2. Quartal 2001
RDM-Marktforschung, Hamburg, 17.08.2001