RDM-Marktanalyse Einzelhandelsflächen: Aufwärtstrend nur bei 1a-Lagen

(3.8.2001) Der Markt für Einzelhandelsflächen läuft immer stärker auseinander. Deutlichen Mietanstiegen in 1a-Lagen der Großstädte stehen weiterhin rückläufige Neuvertragsmieten in zahlreichen Klein- und Mittelstädten sowie den Nebenlagen der Großstädte gegenüber. Zu diesen Ergebnissen kommt die Marktforschung des Ring Deutscher Makler (RDM) auf Basis des RDM-Preisspiegels 2001.

Spitzenstandorte: Nachfragebelebung

In den 1a-Lagen der Großstädte mit mehr als 500.000 Einwohnern wird ein recht beträchtliches durchschnittliches Mietpreiswachstum von über 4 Prozent beobachtet.

• Die neu abgeschlossenen Schwerpunktmieten für Ladenflächen in den 1a-Lagen der Großstädte erreichen derzeit im Durchschnitt 260 DM für kleine und 180 DM für große Flächen.
• Dagegen sind die Mieten in den 1a-Lagen kleinerer Großstädte sowie in den Mittel- und Kleinstädten bislang nicht angestiegen.

Als herausragende Einzelhandelsstandorte sind Köln (300 DM/180 DM), Dortmund (320 DM/240 DM), Frankfurt (320 DM/275 DM), Düsseldorf (330 DM/220 DM), Essen (350 DM/175 DM) und München (360 DM/250 DM) zu nennen. Im Einzelfall werden von internationalen Marken für Läden in herausragenden Einkaufsstraßen auch Spitzenmieten von 400 DM gezahlt, was deutlich oberhalb des genannten durchschnittlichen Zuwachses von 4,1 Prozent liegt.

Vor allem große internationale Marken aus den Bereichen Mode, Juwelen und Lifestyle sind bereit, Mietpreisforderungen in der genannten Größenordnung zu akzeptieren. Generell steht hinter der aktuellen Entwicklung der Mietpreise eine Rückbesinnung des Einzelhandels auf den Standort Innenstadt. Für hochwertige Sortimente bieten sich hier im Vergleich zu Stadtrand- und Nebenkernlagen die besseren Umsatzchancen. Im Hintergrund dieser Entwicklung steht die Verlängerung der Ladenöffnungszeiten, die sich nach Beobachtungen des RDM im großstädtischen Innenstadtbereich stärker auswirkt als in den übrigen Lagen.

Problembereich 1b- und Nebenkernlagen

Die Vermietung von Ladenflächen in 1b-Lagen und in Nebenkernen steht dagegen noch anhaltend unter Druck. So werden sowohl in den Großstädten als auch in Klein- und Mittelstädten rückläufige Neuvertragsmieten verzeichnet. Im Gesamtschnitt aller erfassten 260 Städte sind die Ladenmieten für 1b- und Nebenkernlagen in den letzten 12 Monaten zwischen rund 2 und knapp 3 Prozent zurückgegangen. Der RDM stellt für 1b-Lagen Durchschnittsmieten von 35 DM für kleine und 25 DM für große Flächen fest.

• Für Nebenkernlagen werden Mieten von 29 DM für kleine und 22 DM für große Flächen registriert.
• Ein erheblich stärkerer Mietpreisrückgang wird mit rund 6 Prozent für kleinere Flächen und 3,6 Prozent für größere Flächen in den 1b-Lagen der Großstädte beobachtet.

Das Mietniveau in diesem Bereich liegt damit bei rund einem Drittel der in den 1a-Lagen beobachteten Durchschnittswerte. Wegen des Wettbewerbsdrucks von großflächigen Einkaufszentren sind Einzelhandelsunternehmen offenbar immer weniger bereit, die bisherigen Mietpreisforderungen in den Nebenkernen zu akzeptieren. Anhaltender Leerstand und abnehmende Chancen für die Wiedervermietung sind Folgen dieser Entwicklung.

Regionale Unterschiede

Regionale Unterschiede der Ladenmieten sind mit Ausnahme Ostdeutschlands nur relativ schwach ausgeprägt.

• So liegen die durchschnittlichen 1a-Ladenmieten in norddeutschen Städten mit knapp 87 DM für kleine Läden und 58 DM für große Läden unter dem Bundesdurchschnitt von 95 DM bzw. 68 DM.
• In Westdeutschland werden mit 93 DM für kleine Läden und 69 DM für große Läden nahezu im Durchschnitt liegende Mieten beobachtet,
• während in den süddeutschen Städten mit knapp 109 DM (kleine Läden) um rund 14 DM und 76 DM (große Läden) rund 8 DM oberhalb der Durchschnittswerte liegende Mieten registriert werden.
• In den ostdeutschen Städten liegen die Mieten mit 49 DM bzw. 34 DM strukturbedingt erheblich niedriger und erreichen damit sowohl bei kleinen als auch bei großen Läden nur rund die Hälfte des in den alten Bundesländern beobachteten Mietpreisniveaus.

Ein verringerter Rückgang der Ladenmieten von jetzt 1 bis 3 Prozent (Vorjahr 2,5 bis 4,5 Prozent) und ein Plus von 0,5 Prozent bei kleinen 1a-Flächen lassen jedoch die Hoffnung auf eine Belebung des ostdeutschen Marktes zu.

Weitere Entwicklung

Die wieder gestiegenen Realeinkommen und eine leicht zunehmende Konsumneigung dürften vor allem die Mietpreisentwicklung in den 1a-Lagen der Spitzenstandorte weiter stützen. Dagegen sprechen Konkurrenzdruck von Einkaufszentren und Großformen des Einzelhandels für eine anhaltende Schwäche des Mietpreises in allen übrigen Lagen. In den vergangenen Jahren prognostizierte negative Auswirkungen des E-Commerce mit entsprechendem Preisdruck auf die Ladenmieten sind bislang aufgrund des noch sehr geringen Umsatzvolumens am Vermietungsmarkt noch nicht wirksam geworden.

Aktuelle Ladenmieten 2001
Ladenmieten (Neuvertragsmieten)
Monatsmiete, netto-kalt, DM je m² ebenerdiger Ladenfläche,
Geschäftskern 1a-Lage

Erfassungszeitraum 2. Quartal 2001
RDM-Marktforschung, Hamburg, 03.08.2001