Immobilienmarkt: Belebung läßt immer noch auf sich warten

(6.7.2001) Am Immobilienmarkt hat sich die von vielen Marktbeobachtern bereits seit mehr als einem Jahr erwartete Belebung nicht durchgesetzt. Dies ergibt sich aus einer aktuellen Marktuntersuchung des Ring Deutscher Makler in Hamburg. So haben sich im Gegenteil zu den Erwartungen die Preise für Einfamilienhäuser nur noch relativ schwach aufwärtsentwickelt. Die Preise für Reihenhäuser sind gegenüber dem Vorjahr unverändert geblieben und für Eigentumswohnungen wird im bundesweiten Trend gegenüber dem Vorjahr sogar ein verstärkter Preisrückgang beobachtet.

Aktuelle Marktsituation im Überblick

Auf dem Markt für Einfamilienhäuser hat sich der Preiszuwachs mit nur noch 0,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr (1,4 Prozent) halbiert. Ein durchschnittliches Einfamilienhaus kostet derzeit im Bereich der alten Bundesländer rund 458.000 DM (Verkauf aus dem Bestand, Preisangabe bezogen auf mittleren Wohnwert, inkl. ortsüblich großem Grundstück und Garage, ca. 125 m² Wohnfläche). Die regionalen Abweichungen sind beträchtlich und reichen von 365.000 DM (plus 0,5 Prozent) in Norddeutschland über 443.000 DM in Westdeutschland (plus 1 Prozent) bis hin zu 556.000 DM in Süddeutschland (plus 1 Prozent). Ein deutlich höheres Preisniveau wird mit 595.000 DM (plus 1,2 Prozent) in den Großstädten der Ballungsgebiete beobachtet. In diesen Städten hat sich der Preiszuwachs gegenüber dem Vorjahr damit mehr als verdoppelt. Es ist nicht als ganz unwahrscheinlich anzusehen, dass sich dieser Trend mit einer gewissen Verzögerung auch in der Fläche durchsetzen könnte.
Die Preisspanne für Einfamilienhäuser reicht in den Großstädten (mittlerer Wohnwert) von 355.000 DM in Bremen, 390.000 DM in Hannover, 490.000 DM in Berlin (Westteil), 550.000 DM in Hamburg und Duisburg, 770.000 DM in Frankfurt bis hin zu 925.000 DM in München. Für guten Wohnwert werden Preise von 820.000 DM in Dortmund und Stuttgart, 830.000 DM in Köln und Berlin (Westteil), 960.000 DM in Düsseldorf bis hin zu 1.050.000 DM in München erzielt. Trotz der seit etwa 1 1/2 Jahren leicht anziehenden Preise werden Einfamilienhäuser in der Mehrzahl der deutschen Städte gegenwärtig günstiger angeboten als vor dem Beginn der zurückliegenden Rezessionsphase im Zeitraum 1994/1995. Dies deutet auf anhaltend attraktive Erwerbsmöglichkeiten hin.

Für Wohnungseigentum dagegen haben die Preise im Vergleich zum Vorjahr wieder verstärkt nachgegeben. So kostet eine durchschnittliche, aus dem Bestand verkaufte Eigentumswohnung im Bereich der alten Bundesländer nach einem Preisrückgang um 2,2 Prozent (Vorjahr minus 1,2 Prozent) gegenwärtig rund 2.300 DM (Preisangabe je m² Wohnfläche, mittlerer Wohnwert, 3 Zimmer, ca. 70 m², bezugsfrei). Die regionalen Durchschnittspreise liegen bei 2.260 DM (minus 3,4 Prozent) in Norddeutschland, ebenfalls 2.260 DM (minus 1,3 Prozent) in Westdeutschland und 2.430 DM (minus 3,1 Prozent) in Süddeutschland sowie 2.820 DM (minus 1,7 Prozent) in den Großstädten der Ballungsgebiete. Trotz der guten Rahmenbedingungen am Immobilienmarkt hat sich der Abwärtstrend insgesamt beschleunigt. Eine Ausnahme bilden nur die Großstädte mit mehr als 500.000 Einwohnern, in denen sich der Minustrend von minus 2,9 Prozent im Vorjahr um 1,2 Prozentpunkte auf minus 1,7 Prozent verringert hat.
Dass sich auf dem Markt für Eigentumswohnungen der Abwärtstrend bei der Preisentwicklung noch einmal verstärkt hat, kommt für viele Marktbeobachter überraschend. Allgemein war im Verlauf der zurückliegenden 12 Monate mit einer allmählichen Marktstabilisierung gerechnet worden. Die positive Marktentwicklung, die vor allem in einigen Großstädten beobachtet wird, so z.B. in Duisburg (plus 4,8 Prozent), Köln (plus 2,9 Prozent) und München (plus 3,4 Prozent), konnte sich bislang nicht allgemein durchsetzen.
Die Preisspanne in den Großstädten (mittlerer Wohnwert) reicht von 1.850 DM in Bremen, 2.150 DM in Hannover, 2.500 DM in Essen und Berlin (Westteil), 2.900 DM in Hamburg, 3.600 DM in Köln, 3.900 DM in Düsseldorf bis hin zu 4.135 DM in München.
Für guten Wohnwert werden Preise von 3.400 DM in Berlin (Westteil) und Dortmund, 4.000 DM in Hamburg, 4.500 DM in Köln und Frankfurt bis hin zu 5.200 DM in München beobachtet. Aufgrund der rückläufigen Preisentwicklung der vergangenen Jahre werden Eigentumswohnungen selbst in Großstädten zurzeit zu besonders attraktiven Konditionen angeboten. Die Preise liegen zwischen etwa 10 und 15 Prozent unter dem Niveau von 1994.

Die Trendangaben für den Markt mit Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen werden durch den Marktverlauf bei Reihenhäusern bestätigt. Hier hat sich im Gesamttrend die in den beiden Vorjahren mit insgesamt plus 2,6 Prozent beobachtete Preiserholung wieder abgeschwächt. So ist bundesweit zurzeit von einem stabilen Preisniveau mit leichter Abwärtstendenz zu sprechen.
Lediglich in den Großstädten befinden sich die Preise mit 1,5 Prozent im Plus. Dies deutet ebenso wie der im Durchschnitt geringere Preisrückgang bei Eigentumswohnungen auf einen zumindest in den Großstädten bevorstehenden Turnaround am Immobilienmarkt hin. Reihenhäuser werden mit 360.000 DM im Gesamtdurchschnitt und 443.500 DM in den Großstädten zurzeit insgesamt um rund 21 Prozent bzw. in den Großstädten um 25 Prozent günstiger angeboten als freistehende Einfamilienhäuser.

Ostdeutsche Immobilien noch unter Anpassungsdruck
In den ostdeutschen Großstädten stehen die Immobilienpreise weiterhin unter erheblichem Anpassungsdruck. So ist im vergangenen Jahr das Umsatzvolumen in Ostdeutschland um rund 36 Prozent zurückgegangen (Westdeutschland minus 12,6 Prozent). Im Vergleich mit der Entwicklung der vergangenen Jahre zeichnet sich allerdings bei den Preisen eine leichte Stabilisierungstendenz ab. So wird für Einfamilienhäuser nur noch ein Minus von etwa 1 Prozent beobachtet (Vorjahr 1,4 Prozent), bei Reihenhäusern lag das Minus bei 1,2 Prozent (Vorjahr 1,8 Prozent) und bei Eigentumswohnungen bei 2 Prozent (Vorjahr 3 Prozent).
Auf dem Eigentumswohnungsmarkt zeichnet sich die veränderte Marktsituation besonders deutlich ab. So waren in den Jahren 1998 und 1999 noch Preiseinbrüche von 10 Prozent bzw. 8,5 Prozent beobachtet worden. Das durchschnittliche Preisniveau für Einfamilienhäuser (mittlerer Wohnwert) erreicht mit 277.000 DM etwa 60 Prozent der Größenordnung in den alten Bundesländern und reicht von 250.000 DM in Magdeburg, 270.000 DM in Halle, 300.000 DM in Gotha und Schwerin, 350.000 DM in Erfurt und Weimar, 360.000 DM in Leipzig, 370.000 in Berlin (Ostteil) und Potsdam bis hin zu 410.000 DM in Dresden.
Stabile Preise und leichte Preiszunahmen in einer Reihe von Städten, so z.B. in Erfurt, Gera, Halle und Wismar sowie in Dresden, Eisenach, Gotha, Jena, Magdeburg, Schwerin und Weimar mit Preiszunahmen von über 2 Prozent, signalisieren am Einfamilienhausmarkt eine allmähliche Bewegung in Richtung auf Markstabilität.
Das durchschnittliche Preisniveau für Eigentumswohnungen (mittlerer Wohnwert) liegt in den ostdeutschen Großstädten mit rund 2.000 DM (minus 2 Prozent) um etwa 13 Prozent unterhalb des westdeutschen Niveaus. Die Preise reichen von 1.900 DM in Magdeburg, 2.100 DM in Leipzig, 2.200 DM in Berlin (Ostteil), 2.300 DM in Halle, Erfurt und Schwerin, 2.500 DM in Dresden bis hin zu 2.800 DM in Eisenach und Jena.

Generell wird beobachtet, dass das vergleichsweise günstige Preisniveau für Einfamilienhäuser zunehmend für den Umzug ins Eigenheim genutzt wird. Haushalte, die es sich leisten können, verbessern ihre Wohnsituation nicht durch den Umzug in Neubaumietwohnungen innerhalb der Stadtgebiete, sondern erwerben neu errichtete Bauträgerobjekte oder Typenhäuser im Einzugsbereich der Städte, aber außerhalb der Stadtgrenzen. So wird der Eigenheimbau insgesamt als eine der Ursachen des Leerstandsproblems im Osten gesehen.

Weitere Entwicklung
Die Voraussetzungen dafür, dass der Markt für privatgenutzte Wohnimmobilien noch in diesem Jahr den Turnaround schafft, sind grundsätzlich positiv zu beurteilen. So könnten externe Faktoren im weiteren Jahresverlauf zu einer Belebung beitragen. Besonders zu nennen sind die unverändert günstigen Hypothekenzinsen, die etwa 2 Prozentpunkte unter dem langjährigen Durchschnitt liegen. Ferner könnten die gestiegenen Realeinkommen und die Entlastung durch die Steuerreform nachfragestützend wirken.
Auch die wieder anziehenden Neuvertragsmieten dürften für nicht wenige Haushalte die Eigentumsbildung wieder in den Blick rücken. Schließlich muss auf die anziehende Geldentwertungsrate, die in den Monaten Mai und Juni eine Größenordnung oberhalb von 3 Prozent erreicht hat, hingewiesen werden. Dies könnte bei potenziellen Immobilienkäufern das Sachwertdenken und damit die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen wieder beflügeln. Als weiterer möglicher Belebungsfaktor für den Immobilienmarkt ist in diesem Zusammenhang die Euroumstellung und die damit verstärkt einhergehende Inflationsfurcht zu erwähnen.
Wesentlich für eine Trendwende am Immobilienmarkt ist aber ein weiterhin positiver Konjunkturverlauf mit steigenden Einkommen und einer gefestigten Beschäftigungssituation. In diesem Zusammenhang sind in letzter Zeit Irritationen zumindest nicht zu übersehen.

Aktuelle Immobilienpreise 2001

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Erfassungszeitraum 1. Quartal 2001 k.A.= keine Angaben
RDM-Marktforschung, Hamburg, 05.07.2001