Grundregeln einer soliden Baufinanzierung

(4.7.2001) Mit der Finanzierung der eigenen vier Wände verhält es sich wie mit dem Tanzen: auf die richtige Schrittfolge kommt es an. Und die kann man bei der Baufinanzierung ebenso lernen wie bei Walzer und Tango. Dabei haben Häuslebauer und Immobilienkäufer sogar noch einen wesentlichen Vorteil: während ein wirklich guter Tänzer immer auch ein Quäntchen angeborenes Talent braucht, kann eine solide Eigenheimfinanzierung dagegen jeder auf die Beine stellen - vorausgesetzt, er lügt sich nicht in die eigene Tasche, sondern folgt bestimmten Grundregeln.

Die Kosten für den Bau oder Kauf eines Eigenheims belaufen sich in aller Regel auf mehrere hunderttausend Mark. Und nur Wenige können diese Summe aus der eigenen Tasche bezahlen. Also besteht ein meist sehr großer Bedarf an Fremdkapital. Und dieses muss zu möglichst günstigen und verlässlichen Konditionen beschafft werden. Kurz: die sorgfältige Planung ist das A und O einer sicheren Baufinanzierung. Die wichtigsten Fragen, die man sich unbedingt stellen, und vor allem ehrlich beantworten sollte, lauten: Wie viel Eigenkapital ist vorhanden? Auf welche Summe beläuft sich der Finanzierungsaufwand? Welche Belastungen kommen langfristig auf den Bauherrn zu? Wer die nötige Sorgfalt bei der Ermittlung dieser Zahlen walten lässt, hat später einen größeren finanziellen Spielraum und muss den Gürtel nicht so eng schnallen.

Nebenkosten nicht vergessen

Entscheidend für den erfolgreichen Weg in die eigene Immobilie sind nicht allein der Kaufpreis oder die Baukosten. Besonders wichtig ist, sein Augenmerk nicht nur auf einen um jeden Preis niedrigen Darlehenszins zu richten. Es kommt vielmehr auf die richtige Strategie an. Und die beginnt in jedem Fall mit der korrekten Ermittlung der Gesamtkosten. Ganz wichtig: alle voraussichtlich anfallenden Kosten in diesem ersten Schritt erfassen. Schon mancher ist in ein tiefes Finanzierungsloch gefallen, weil er "Nebengeräusche" wie Notargebühren und Grundbuchkosten, die sich schnell auf einige tausend Mark summieren, übersehen hat. Beschönigen bringt nichts, höchstens ein Finanzierungsloch, das dann mit einem zusätzlichen Kredit gestopft werden muss.

Solides Fundamt: ein Drittel Eigenkapital

Im zweiten Schritt wird Kassensturz gemacht. Als Faustregel hat sich bewährt: rund ein Drittel der Gesamtkosten sollte durch Eigenkapital gedeckt werden können. Eventuell kann es lukrativ sein, Wertpapiere und andere Geldanlagen aufzulösen und in die Finanzierung einzubringen. Ob sich ein solcher Schritt lohnt, lässt sich mit folgender Formel relativ einfach überprüfen: sind die Renditen der Geldanlagen niedriger als der Effektivzins der Kredite, ist es in der Regel nicht sinnvoll, an der Geldanlage festzuhalten.

Genau rechnen lohnt sich

Im dritten Schritt werden Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt, um den Belastungsrahmen realistisch zu ermitteln. Dazu gibt es zwei Methoden. Bei der ersten werden vom Nettoeinkommen alle voraussichtlichen Ausgaben für die Lebenshaltung abgezogen. Bei Methode 2 - geht schneller, ist aber gröber - werden zur bisherigen Kaltmiete die derzeitigen monatlichen Sparleistungen addiert. In beiden Fällen sollte man zu einem ähnlichen Ergebnis kommen. Wenn nicht, heißt es, von vorne beginnen und nochmals genauestens rechnen. Denn jeder Fehler in der Planung zieht zwangsläufig Finanzierungslücken und unvorhergesehene Belastungen in der Zins- und Tilgungsphase nach sich.