Heizen, obwohl keiner da ist?

(25.1.2001) Viele winterliche Pflichten wie zum Beispiel das Schneeräumen oder das Sandstreuen sind den Hauseigentümern und Mietern längst in Fleisch und Blut übergegangen. Jeder weiß, was passieren kann, wenn er sich nicht daran hält. Weniger bekannt ist aber die Tatsache, dass auch das regelmäßige Heizen von vorübergehend nicht genutzten oder leer stehenden Immobilien zu den wichtigen Aufgaben zählt. Auf diese Weise soll das Einfrieren von Leitungsrohren verhindert werden. Wer das vergisst, der kann nach Auskunft des LBS-Infodienstes Recht und Steuern für Schäden haftbar gemacht werden. (Oberlandesgericht Karlsruhe, Aktenzeichen 10 U 81/95)

Der Sachverhalt: Der Mieter einer Dachgeschoss-Wohnung war während des Winters über längere Zeit abwesend. Er hatte sich nicht um eine ausreichende Heizung der Räume gekümmert. Mit schlimmen Folgen: Die Wasserleitungen froren ein, es kam zu einem Rohrbruch mit erheblichen Schäden. Später wurde vor Gericht darüber gestritten, ob der Mieter die Verantwortung für das Unglück trage. Er selbst behauptete, eine solche Kontrolle der Temperaturen sei nicht seine Aufgabe gewesen. Der Vermieter habe nichts dergleichen von ihm verlangt. Das akzeptierte wiederum der Eigentümer nicht. Es sei doch eine Selbstverständlichkeit, sich darum zu kümmern.

Das Urteil: Das Oberlandesgericht Karlsruhe schloss sich der Rechtsmeinung des Eigentümers an. Der Mieter habe von sich aus für eine Grundwärme in der Wohnung sorgen müssen, um solche Frostschäden zu vermeiden. Das gehöre zur so genannten Obhutspflicht eines Mieters. Ähnlich hat vor kurzem auch das Oberlandesgericht Frankfurt (Aktenzeichen 7 U 37/99) in einem vergleichbaren Fall entschieden. Ein Grundstücksverwalter war für leer stehende Gebäude (Büros und Werkstätten) verantwortlich gewesen, hatte aber während der Frostperiode nicht geheizt. Es kam zu einem Wasserrohrbruch, für den die Gebäudeversicherung keinen Schadenersatz leisten musste. Nach Überzeugung des Gerichts hätte der Verwalter zweimal pro Woche nachsehen und die Räume bei entsprechend niedrigen Temperaturen etwas beheizen müssen.