RDM-Marktanalyse Wohnungsmieten: Neuvertragsmieten noch leicht rückläufig - erste Steigerungstendenzen

(25.8.2000) Auf dem Mietwohnungsmarkt hat sich der seit nunmehr 5 Jahren beobachtete Rückgang der Neuvertragsmieten zur Mitte dieses Jahres deutlich verlangsamt. So beträgt nach der neuesten Marktanalyse des Ring Deutscher Makler der durchschnittliche Rückgang der Mieten für neu abgeschlossene Verträge in den letzten 12 Monaten nur noch 0,1 bis 0,5 Prozent gegenüber noch 0,5 bis 0,8 Prozent im Vorjahr. In den Großstädten der Ballungsgebiete (mehr als eine halbe Mio. Einwohner) ist der Gesamttrend der Mieten nach leichten Steigerungen im Vorjahr wieder abwärts gerichtet, allerdings in den Kernbereichen des Marktes für Bestandswohnungen nur noch mit Werten zwischen minus 0,25 und 1 Prozent. Mieten für Neubauwohnungen im Erstbezug sind dagegen auch in den Großstädten mit 1 bis 2 Prozent wieder eindeutig im Plus.

Die aktuelle Entwicklung der Neuvertragsmieten deutet darauf hin, dass die in Folge wieder anziehender Nachfrage an sich erwartete Trendwende bei der Wohnungsvermietung, mit Ausnahme einer regionalen Sonderentwicklung in Süddeutschland, noch nicht eingetreten ist. Dennoch zeichnet sich ein allmähliches Abbremsen der abwärts gerichteten Mietentwicklung ab. Im gesamten süddeutschen Bereich sind Wohnungsmieten mit einer Größenordnung zwischen 1,2 und 2,1 Prozent sogar schon wieder eindeutig im Plus.
Im weiteren Jahresverlauf dürften die Mietwohnungsmärkte sich nach Einschätzung des RDM insgesamt weiter in Richtung auf Stabilität entwickeln. So verursachen leichte Steigerungen bei den Realeinkommen und die anhaltende leichte Verbesserung der Beschäftigungssituation nach Beobachtung des RDM zunehmend Veränderungs- und Verbesserungsnachfrage im Mietwohnungsmarkt. Zusätzliche Wohnungsnachfrage dürfte ab Anfang nächsten Jahres in Folge der zu erwartenden steuerlichen Entlastung der Haushalte eintreten.
Gegenwärtig stellt sich der Mietwohnungsmarkt insgesamt im Verhältnis von Angebot und Nachfrage überwiegend als entspannt dar.

Selbst in der Region Süd liegen die Mieten trotz der beobachteten leichten Steigerungen noch etwa 3 bis 4 Prozent unterhalb des Niveaus von 1995, vor dem Beginn der Abwärtsentwicklung. In den Regionen West und Nord wird sogar ein noch um etwa 4 bis 10 Prozent niedrigeres Mietpreisniveau als 1995 beobachtet.

Großstädte: uneinheitliche Mietentwicklung

In den besonders wichtigen großstädtischen Ballungsgebieten sind die Mieten für Wohnungen mit einfachem Wohnwert im Altbaubereich unverändert geblieben, während für Nachkriegsneubauten (Baujahrgänge ca. 1960 bis 1980) noch ein leichter Rückgang um 0,4 Prozent beobachtet wird (Vorjahreswerte: plus 1,3 bzw. plus 1,7 Prozent). Im besonders wichtigen Marktbereich mittlerer Wohnwert werden dagegen in den Großstädten bei Altbauten noch Preisrückgänge von 0,3 und bei Nachkriegsneubauten von 1,0 Prozent beobachtet. Die leichten Preissteigerungen für erstmals bezogene Neubauten lassen jedoch für die großstädtischen Mietwohnungsmärkte insgesamt eine alsbaldige Rückkehr zumindest in die Stabilitätszone erwarten. So sind die Mieten für Neubauten im Erstbezug im Bereich mittlerer Wohnwert um 1,1 und im Bereich guter Wohnwert sogar um 2,1 Prozent angestiegen, gegenüber noch minus 1,2 bzw. 0,9 Prozent im Vorjahr. Insgesamt hatten Erstbezugsmieten in den Großstädten im Verlauf der fünfjährigen Rezession am Mietwohnungsmarkt um gut 9 Prozent nachgegeben.
Bezogen auf das gesamte Bundesgebiet ist in Folge der Marktentwicklung die Anmietung von Wohnungen (mittlerer Wohnwert) im Altbaubereich um rund 5,5 Prozent und im Nachkriegsneubaubereich um 7 Prozent günstiger als noch vor 5 Jahren. Neubauwohnungen im Erstbezug können sogar mit um rund 8 Prozent niedrigeren Mieten angemietet werden.

Mietpreisniveau im Vergleich
(Monatsmiete in DM je Quadratmeter Wohnfläche, netto kalt)

Für Altbauwohnungen (mittlerer Wohnwert, 3 Zimmer, ca. 70 Quadratmeter, normale Wohnlage) ermittelt der RDM im Bundesdurchschnitt gegenüber dem Vorjahr unverändert eine Neuvertragsmiete von 9,- DM. Für vergleichbare Nachkriegsneubauten (überwiegend Baujahre ca. 1960 bis ca. 1980) werden 9,70 DM beobachtet (minus 0,5 Prozent).
In den Großstädten mit mehr als einer halben Million Einwohner liegen die Mieten für Altbauwohnungen bei 10,70 DM (minus 0,3 Prozent).

Für Nachkriegsneubauwohnungen werden 11,70 DM erzielt (minus 1 Prozent). Für Neubauwohnungen im Erstbezug liegt der Mietpreis bei 14,40 DM (plus 1,1 Prozent).
Das höchste Mietpreisniveau unter den Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern wird in den Städten München, Frankfurt, Hamburg, Köln, Düsseldorf und Stuttgart registriert. Nettokaltmieten pro qm für Altbauwohnungen (mittlerer Wohnwert) liegen in München bei 16,50 DM, in Frankfurt bei 13,50 DM, in Hamburg bei 12,20 DM, in Köln bei 12,00 DM, in Stuttgart bei 11,50 und in Düsseldorf bei 11,00 DM. Für Häuser, die überwiegend in den sechziger und siebziger Jahren gebaut wurden, werden bei Wiedervermietung gegenwärtig in München 16,80 DM, in Düsseldorf und Köln 14,00 DM, in Frankfurt und Hamburg 13,00 DM sowie in Stuttgart 12,50 DM erreicht.
Am unteren Ende der Preisskala werden in einigen Großstädten auch Mieten unter 10,00 DM je qm beobachtet. So sind Altbauwohnungen im Westteil Berlins für 8,00 DM, in Duisburg und Dortmund für 9,00 DM, in Hannover für 9,50 DM und in Bremen für 9,75 DM anzumieten.

Mietentwicklung in Ostdeutschland

In den ostdeutschen Bundesländern stehen die Mieten insgesamt weiterhin unter Anpassungsdruck. So werden insbesondere bei Neuvermietungen aus dem Bestand der Altbau- und der Nachkriegsneubauwohnungen gegenüber dem Vorjahr stärkere Mietpreisrückgänge beobachtet. Die Mieten der Altbauwohnungen mit mittlerem Wohnwert sind danach um knapp 2 Prozent auf 8,00 DM und für guten Wohnwert um 2,1 Prozent auf 9,70 DM zurückgegangen. Im Bereich der Nachkriegsneubauten haben sich beim mittleren Wohnwert Rückgänge um knapp 1,3 Prozent auf 8,50 DM und bei gutem Wohnwert um 0,5 Prozent auf 10,30 DM ergeben. Neubaumieten im Erstbezug sind bei mittlerem Wohnwert um 1,3 Prozent auf 10,20 DM und bei gutem Wohnwert um 1,9 Prozent auf 11,70 DM zurückgegangen.

 Aktuelle Wohnungsmieten 2000
(Nettokaltmieten, DM je m², monatlich, bezogen auf 3 Zimmer, ca. 70 m², mittlerer Wohnwert)