Landesbausparkassen: Preise für Einfamilienhäuser steigen

(18.6.2000) Käufer von Wohneigentum finden derzeit eine weitgehend stabile Marktlage vor. Allerdings gibt es in Teilbereichen erste Anzeichen für Preiserhöhungen. Betroffen ist vor allem der Markt für Einfamilienhäuser in Westdeutschland. Aber auch bei Eigentumswohnungen ist in guten städtischen Lagen schon wieder ein Preisanstieg zu erwarten. In Ostdeutschland ist der Anpassungsprozess noch nicht zum Stillstand gekommen. So lautet das Fazit der LBS-Immobilienexperten, die Mitte Juni in Berlin ihre Analyse für den deutschen Wohnimmobilienmarkt vorlegten.

Basis des aktuell erhobenen Preisspiegels für Neubau- und Bestandsobjekte in über 200 Städten (darunter 60 Großstädte) sowie für die Prognosen ist eine Umfrage unter 600 Immobilien-Vermittlern von LBS und Sparkasse. Die Immobilien-Gesellschaften der Landesbausparkassen (LBS-i) sind mit einem Jahresumsatz von zuletzt rund 9 Milliarden DM die größte Gruppe gewerblicher Wohnimmobilienvermittler in Deutschland.

Nach Angaben von LBS-Verbandsdirektor Dr. Hartwig Hamm bilden die Eigenheime das derzeit stabilste Segment auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt. Die anhaltend hohe Nachfrage dürfte vor allem in westdeutschen Großstädten Preiserhöhungen mit sich bringen. Bei freistehenden Einfamilienhäusern kommen den Angaben zufolge zunehmend Objekte aus den 50er und 60er Jahren auf den Markt, in denen jetzt ein Generationenwechsel stattfindet. Diese Häuser werden als besonders attraktiv eingestuft, weil sie im Gegensatz zu den meisten Neubauten relativ große Grundstücke aufweisen. In manchen Städten wird die „Schallmauer“ von 1 Million DM in besseren Lagen durchaus überschritten, während in kleineren ostdeutschen Städten auch Preise unter 200.000 DM zu finden sind.

Generell gilt mehr denn je ein West-Ost- sowie ein Süd-Nord-Gefälle. Besonders gut abzulesen ist dieses Phänomen bei weitgehend standardisierten Haustypen. So ist ein neues Reiheneigenheim im Norden und Osten der Bundesrepublik, wo die Bodenpreise noch vergleichsweise günstig sind, für unter 300.000 DM zu haben, so zum Beispiel in Schleswig (270.000 DM) und Wilhelmshaven (260.000 DM). Im Süden und Westen dagegen führt die angespannte Grundstückssituation dazu, dass für ein vergleichbares Reihenhaus über 400.000 DM bezahlt werden muss. In München kostet dieser Haustyp bereits 1 Million Mark; Heidelberg ist der bayerischen Landeshauptstadt mit 950.000 DM dicht auf den Fersen.

Gebrauchte Reihenhäuser sind in den Großstädten - und auch in deren Umland - aus Sicht der Interessenten offenbar so attraktiv, dass sie meist kaum preisgünstiger sind als Neubauten. Die Preisentwicklung bei Doppel- und Reihenhäusern dürfte nach Einschätzung der LBS-Experten auch künftig vorwiegend vom „kritischen Faktor Boden“ abhängen. Denn Einsparungen durch die Fortschritte beim kostengünstigen Bauen werden häufig von steigenden Grundstückspreisen wieder aufgezehrt. Dies dürfte in Westdeutschland im Ergebnis zu stabilen bis leicht steigenden Preisen führen. In Ostdeutschland erzwingt das immer noch vorhandene Überangebot sinkende Preise, so die Prognose.

Der Markt für neue Eigentumswohnungen entwickelt sich auch in Westdeutschland uneinheitlich. Während das reichhaltige Angebot an machen Orten leicht rückläufige Preise erzeugt hat, sind in guten städtischen Lagen Preissteigerungen zu verzeichnen gewesen. Die Quadratmeterpreise bewegen sich um einen Mittelwert von 4.000 DM. Spitzenreiter sind hier wieder Städte im Süden, wobei München (6.500 DM) diesmal von Heidelberg (6.800 DM) sogar überholt wird. Dahinter folgen Frankfurt und Berlin mit typischen Quadratmeterpreisen von 5.000 DM.

Gebrauchte Eigentumswohnungen sind im Schnitt um 30 Prozent günstiger, vielerorts also schon für deutlich unter 3.000 DM zu haben. Selbst in den Großstädten wird nur selten die Grenze von 4.000 DM pro Quadratmeter überschritten. In den neuen Bundesländern, so die Analyse der LBS-Immobilienexperten, drückt ein deutlich größer werdendes Angebot auf die Preise. Auslöser sind vor allem die Privatisierung von großen Mietwohnungsbeständen der Unternehmen und teilweise auch der Wiederverkauf von mit Sonderabschreibung geförderten Wohnungen.

Auffälliges Merkmal auf dem Markt für Eigentumswohnungen ist nach LBS-Angaben die zunehmende Preisdifferenzierung. Während in attraktiven Großstadtlagen Preisrückgänge generell nicht zu beobachten sind, sind Wohnungen in ungünstiger Lage auch nach kräftigen Preisabschlägen schwer zu vermarkten. Als Grund nannte Hamm die Zurücknahme von steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten. Der Immobilien-Experte: „Jetzt entscheiden vor allem Selbstnutzer, wie viel ein Objekt wert ist, und nicht Steuersparmodelle für Kapitalanleger.“