Postbank Wohnatlas 2024: Hier gewinnen Immobilien bis 2035 an Wert

(13.5.2024) Das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) berechnet, wie sich die Immobilienpreise in Deutschland entwickeln und wo bis 2035 am ehesten mit einem realen Preisanstieg zu rechnen ist.

Infografik: Postbank Wohnatlas 2024 - Prognose zur Immobilienpreisentwicklung bis 2035 (Bild: Postbank) 

HWWI Prognose für die Kaufpreise für Eigentumswohnungen bis 2035 

Im vergangenen Jahr sind die Preise für Eigentumswohnungen vielerorts gefallen. Und auch mit dem Blick auf die kommenden 11 Jahre geben die Preise in mehreren Regionen Deutschlands voraussichtlich weiter nach: In rund 40% aller 400 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte fallen die Preise für Eigentumswohnungen real und liegen bis 2035 um mindestens 2% unter dem heutigen Niveau. In jedem achten Gebiet stagnieren die Preise mit Werten zwischen -0,15 und +0,15% pro Jahr. Das entspricht einer absoluten realen Preisveränderung gegenüber heute zwischen +1,8% und -1,8%. 

Doch auch in den kommenden Jahren wird es am deutschen Immobilienmarkt Regionen geben, in denen Immobilienbesitzer mit einem Wertzuwachs rechnen können. In fast der Hälfte der Regionen (47%) wird ein Anstieg der Kaufpreise real um mehr als 0,15% pro Jahr bis 2035 prognostiziert. Reale Preiszuwächse sagen die Prognosen für weite Teile des südlichen und nordwestlichen Raums, die sieben größten Metropolen (Big 7) und ihr Umland sowie weitere Großstädte und Ferienregionen vorher. Leicht sinkende oder stagnierende Preise werden in ländlich geprägten Regionen im westlichen Mitteldeutschland erwartet. Stärkere Preiseinbrüche prognostizieren die Fachleute für den ländlichen Raum der ostdeutschen Bundesländer abseits der Großstädte und des Großraums Berlin. 

Big 7 Metropolen: Prognose Preisentwicklung 2023 bis 2035

Reales durchschnittliches Preiswachstum pro Jahr in %

Rang; Stadt; Preistrend in %; (Preis pro m² 2023, Wohnung im Bestand)

1. München; 1,84%; (8.909,30)
2. Frankfurt am Main; 1,67%; (6.178,54)
3. Köln; 1,43%; (4.862,11)
4. Berlin; 1,31%; (5.806,91)
5. Düsseldorf; 0,80%; (5.008,06)
6. Stuttgart; 0,73%; (4.867,63)
7. Hamburg; 0,43%; (6.230,33)

Großstädte jenseits der Big 7

Die Big 7 und ihr Umland bleiben für Selbstnutzer und Anleger weiterhin attraktiv. Das liegt unter anderem an den erwarteten Bevölkerungszuwächsen. Für Frankfurt am Main prognostizieren die Wissenschaftler einen Zuwachs von rund 4,8% bis 2035. Für Berlin liegen die Erwartungen bei rund 3,8%. Es folgen Hamburg mit gut 3,3% und Stuttgart mit 2,6%. Neben der demografischen Entwicklung wird hier auch die erwartete Einkommensentwicklung die Kaufpreise treiben. Das verfügbare Einkommen der Haushalte wird real in allen sieben Metropolen bis 2035 steigen. Die stärksten Zuwächse sagen die Fachleute in München mit real 2,7% und Frankfurt mit real 2,5% pro Jahr vorher. Für Berlin berechnen die Fachleute Einkommenszuwächse von 1,7% pro Jahr.

Top 10 Regionen: Prognose Preisentwicklung 2023 bis 2035

Reales durchschnittliches Preiswachstum pro Jahr in % in deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten

Rang; Stadt/Kreis; Bundesland; Preistrend in %; (Preis pro m² 2023 Wohnungen im Bestand)

1. Leipzig, Stadt; Sachsen; 2,2%; (3.283,66)
2. Potsdam, Stadt; Brandenburg; 2,0%; (5.201,06)
3. Landshut, kreisfreie Stadt; Bayern; 1,9%; (4.693,40)
4. Dachau, Landkreis; Bayern; 1,9%; (5.861,00)
5. Bodenseekreis, Landkreis; Baden-Württemberg; 1,9%; (4.530,58)
6. München, Landeshauptstadt; Bayern; 1,8%; (8.909,30)
7. Aurich, Landkreis; Niedersachsen; 1,8%; (6.213,34)
8. Lüneburg, Landkreis; Niedersachsen; 1,8%; (3.554,30)
9. Dingolfing-Landau, Landkreis; Bayern; 1,7%; (3.077,22)
10. Frankfurt am Main, Stadt; Hessen; 1,7%; (6.178,54)

Für Leipzig wirken in den kommenden Jahren noch Nachholeffekte bei den Immobilienpreisen. In der sächsischen Metropole liegen sie mit rund 3.300 Euro pro m² noch deutlich unter denen der nächstgrößeren Städte Düsseldorf und Stuttgart (5.000 und 4.900 Euro) sowie unter denen im Alpenvorland sowie München und dessen Umland. Die Dominanz der bayerischen Landkreise und Städte in den Top-Ten mit den größten realen Preiszuwächsen pro Jahr hat in der diesjährigen Prognose abgenommen. Dort sind die Preise für Eigentumswohnungen bereits auf extrem hohem Niveau angekommen. Neben Leipzig gehört auch der Landkreis Lüneburg in Niedersachsen zu den Aufsteigern im Ranking der erwarteten Preisentwicklung bis 2035.

Der Landkreis Lüneburg mit seiner gleichnamigen Kreisstadt, einer Hanse- und Universitätsstadt mit historischem Kern, gehört zur Metropolregion Hamburg. Derzeit liegen die Preise im Durchschnitt des Landkreises Lüneburg für Eigentumswohnungen bei knapp über 3.500 Euro pro m², sollen sich laut HWWI-Prognose jedoch bis 2035 besonders dynamisch entwickeln.

Die Studie zeigt, dass die Preise auch für weitere Großstädte sowie Landkreise jährliche Preiszuwächse bis 2035 erwartet werden können. Unter den kreisfreien Städten mit mehr als 100.000 Einwohner prognostizieren die Fachleute neben den bereits genannten Großstädten auch für Dresden (Sachsen), Regensburg (Bayern), Münster (Nordrhein-Westfalen), Ingolstadt und Augsburg (beide Bayern), Jena (Thüringen), Freiburg im Breisgau (Baden-Württemberg), Mainz und Trier (Rheinland-Pfalz) sowie Kiel (Schleswig-Holstein) positive reale Preisentwicklungen von mehr als 1% pro Jahr. 

Wertverluste in strukturschwachen Regionen

Wertverluste drohen bei Immobilien in strukturschwachen Regionen mit sinkenden Bevölkerungszahlen. Es werden merkliche Bevölkerungsrückgänge für viele Regionen in Sachsen-Anhalt, Thüringen und Sachsen erwartet, da dort gleichzeitig die Bevölkerung überdurchschnittlich altert. Eigentumswohnungen in der Stadt Suhl (Thüringen) und im Landkreis Mansfeld-Südharz (Sachsen-Anhalt) werden von allen deutschen Regionen voraussichtlich am stärksten an Wert verlieren. Unter den Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern wird laut Prognose z.B. die Stadt Remscheid (Nordrhein-Westfalen) betroffen sein. Weiterhin gehören die Ruhrgebietsstädte Hagen, Herne, Gelsenkirchen, Mülheim an der Ruhr und Bochum zu den Großstädten mit den höchsten erwarteten realen Wertverlusten bis 2035. Für Würzburg (Bayern), Heilbronn (Baden-Württemberg), Salzgitter (Niedersachsen) und Wuppertal (Nordrhein-Westfalen) werden ebenfalls deutliche reale Preisrückgänge erwartet.

Weitgehend stagnierende Preise für Eigentumswohnungen prognostizieren die Fachleute des HWWI für viele Regionen in Westdeutschland. Im südlichen Teil liegen bayerische Städte und Landkreise wie Bayreuth oder Passau, das rheinland-pfälzische Kaiserslautern oder das baden-württembergische Baden-Baden. Im Norden sind z.B. das schleswig-holsteinische Neumünster und das niedersächsische Delmenhorst zu finden. In Hessen gehören der Landkreis Marburg-Biedenkopf und in Nordrhein-Westfalen die Stadt Bielefeld und der Rheinisch-Bergische Kreis dazu.

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2024

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Preisprognose, die den zweiten Studienteil des diesjährigen Wohnatlas darstellt, wurde unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger Weltwirtschaftsinstitut (HWWI), die Immobilienpreisentwicklung in den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.